고덕동 고덕국제신도시파라곤, 평택시 아파트 시장 환경 분석 37-2

 이제는 삼성의 도시로 불리게 될 평택시 고덕동 고덕 국제신도시 파라곤 1편에이어 평택시 시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/

 

1편 링크 ☞평택 고덕동 고덕 국제신도시 파라곤, 안전마진 시세차익 지역분석 37-1 (tistory.com)

평택 고덕동 고덕국제신도시파라곤, 안전마진 시세차익 지역분석 37-1

 

 

11. 인구/세대수 증감

경기도-인구-세대수

평택시-인구-세대수

경기도와 평택 모두 인구수가 늘고 있습니다. 그중에서도 평택의 인구수는 현재 57.5만 명입니다. 인구의 증가가 독보적이라고 할 정도로 가파르게 상승을 이어나가고 있습니다. 1년에 2만 명 이상의 인구가 매년 늘어나고 있습니다. 인구의 힘은 곧 지역의 힘이 될 것입니다. 

 

12. 도/시 단위 공급량

경기도-수요-입주량

평택시-수요-입주량

평택의 공급량은 2016년 이후 항상 과공급을 지나고 있습니다. 그럼에도 불구하고 평택의 매매가는 꾸준히 상승하였으며 앞으로도 상승할 것입니다. 만약 공급 마저 없었다면 평택으로 쏟아지는 인구를 감당하지 못하고 주택의 매매 가격이 상당히 높아졌을 것으로 예상됩니다. 

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

평택시-최고가아파트

평택의 대장 아파트는 고덕 파라곤이 차지하였습니다. 84 타입이 9.8억까지 실거래가를 기록하며 가파른 상승을 보여줍니다. 이렇게 과공급되는 구간에서도 매매가가 급격히 상승하는 곳은 이번에도 경기도 및 수도권 지역입니다. 이 정도 과공급이 이루어졌으며 지방이었다면 매매가는 엄청난 조정을 받았을 것이며 3억대에 분양한 아파트가 9억까지 도달할 수 없었을 것입니다. 

 

14. 매물 증감

경기도-매수우위지수

평택의 매수우위 지수는 20을 기록하며 아무리 평택이라고 할지라도 수요가 꺾인 모습을 보이고 있습니다. 하지만 긴 추세의 일시적일 조정일 뿐으로 보이며 평택이 완성된 이후엔 가격이 폭발적으로 상승할 것입니다. 

평택시-매매-전세-물량

• 매매 물량의 경우 21년 8월을 최저점으로 매물이 꾸준히 상승하여 현재는 상당한 매물이 적채 되어 있습니다. 이번에 평택이 조정지역에서 제외되면서 반등을 하며 매물을 거둬들일지 살펴야 할 것으로 보입니다.
• 전세 물량의 경우 매물이 소폭 적채 되고 있습니다. 금리 상승으로 인해 전세대출의 이자가 상승한 원인으로 월세 수요가 많아졌기 때문입니다.

 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경기도-멀티차트

평택시-멀티차트

평택시의 시장 강도는 0을 형성하고 있습니다. 하락도 상승도 하지 않은 보합의 시장을 형성하였습니다. 평택의 시장에서 놀라운 점을 발견하였습니다. 매매거래량은 월평균 거래량에 비해 적지만 전월세 거래량의 경우엔 월평균 거래보다 현재 거래량이 2배가량 높기 때문입니다. 그만큼 인구가 유입되고 전월세 거래가 많다는 것은 수요가 많다는 것으로 이어지기 때문에 매매는 없이 임대매물만 소진될 경우 결국 임대매물의 가격이 상승하게 될 것이기 때문입니다. 이것은 결국 시간의 차이가 존재할 뿐 매매가의 상승으로 이루어질 수 있는 시장환경을 갖추었다고 생각됩니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

경기도-주택구입부담지수

최대-최소-평균

주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 매수하는데 드는 부담을 나타낸 것입니다. 최댓값은 115.6으로 22년 1분기에 기록하였으며 최솟값은 58.7로서 2015년에 기록하였습니다. 평균값은 77.4입니다. 

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

평택시-매매-전세-증감률-그래프

2018년의 공급물량으로 인해 평택의 시장이 큰 하락으로 접어들었습니다. 하락의 공포에 모두가 자산을 매도할 때 용기 있게 평택의 시장에 청약을 하고 주택을 매수하신 분들은 현재 많은 시세차익을 얻었을 것이라 생각됩니다. 저 또한 평택의 아파트를 매수하기 위해 노력했으나 실패한 경험이 생각이 납니다. 그때 매수에 성공했다면 지금 어땟을까 라는 생각을 해봅니다. 

 

평택시-매매-전세-증감률

• 평택의 매매가는 현재 조정을 받고 있지만 다시금 반등할 환경을 조성할 것이라고 생각됩니다. 조정지역 해제와 꾸준한 인구 유입이 이뤄지고 있기 때문입니다. 
• 평택의 전세가는 소폭이지만 상승하고 있으며 거래량이 상당한 지역 중 하나입니다. 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 4
• 공급량 점수 x 2= 4
• 매물 증감 점수= 2
• 멀티차트 점수= 2
• 부담지수 점수= 1
• KB 흐름 점수= 3
• 총점=   16 /  28

• 평택의 아파트 시장환경 분석 총점은 15점을 기록하였습니다. 경기도 전체의 매매가가 고점이라는 판단과 공급이 많은 원인으로 인해 점수를 많이 받지 못하였습니다. 공급의 해소와 평균 소득이 상승된다면 다시 매매의 타이밍이 올 것이며 그것은 시간이 해결해 줍니다.
• 평택이란 지역은 꾸준히 상승할 지역이라 언제든 진입 타이밍을 고려하며 유심히 살펴야 할 지역으로 생각됩니다. 다만 현재는 매매가와 전세가의 차이가 굉장하기 때문에 쉽게 진입하기엔 어려움이 있는 시장임에는 확실합니다.
• 평택의 조정지역 해제가 됨으로 인해 어떻게 시장에 적용될지 살피는 재미가 있을 것 같습니다. 감사합니다. 

 

 

 

◈참고 링크: 30번-1편. 경기도 수원시 분양 아파트 상품 분석, 수원 아이파크시티 10단지 (tistory.com)

30번-1편. 경기도 수원시 분양 아파트 상품 분석, 수원 아이파크시티 10단지