평택 고덕동 고덕국제신도시파라곤, 안전마진 시세차익 지역분석 37-1

경기도 평택시 고덕동 고덕 국제신도시 파라곤 아파트의 객관적인 상품성을 조사하기 위한 1편을 준비하였습니다. 1편에이어 2편도 곧 준비될 예정이기 때문에 상품성을 확인 후 경기도 평택시 지역이 시세가 상승할 환경에 있는지를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

1. 매수 부동산 및 사진

• 고덕 국제신도시 파라곤 84 타입
• 752세대
• 2019.6월 준공

고덕동-고덕국제신도시파라곤-위성뷰

고덕동-고덕국제신도시파라곤-전경 출처,NAVER

고덕동-고덕국제신도시파라곤-33평형

 

2. 카테고리

평택이 조정대상지역이 해제됨에 따라 평택 대장 아파트를 기준으로 매매가와 전세가를 확인하여 투자 지표를 확인해 보기 위한 일반 매매가 분석을 진행해 보겠습니다.

 

3. 계약시기 및 잔금 시기

시세 확인을 위한 분석 단계이기 때문에 계약 및 잔금일은 존재하지 않습니다. 

 

4. 개인. 법인

매수 시 개인명의를 이용해야 할 것으로 보입니다. 현재 법인의 경우 취득세가 중과되고 있으며 종부세율도 높기 때문에 법인을 통한 주택 투자는 불가능한 수준에 있습니다. 

 

 

5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준

고덕동-고덕국제신도시파라곤-분양가

평택 고덕 국제신도시 파라곤의 경우 분양가가 3억대의 가격으로 분양을 했습니다. 한때는 미분양의 무덤이라는 소리를 들으며 천대받던 지였이었지만 삼성이라는 힘으로 인해 현재는 무섭게 치고 나가고 있으며 현재 고덕 파라곤의 네이버 매물 84 타입 최저가는 7.5억이며 전세가는 3.8억입니다. 7.5억의 매매가도 전세를 안고 있는 매물이기 때문에 저렴한 금액임에도 7억을 넘는 호가를 자랑하고 있습니다. 바로 입주 가능한 매물일 경우 8억 이상의 호가를 형성하고 있습니다. 

 

6. 실투자금

7.5억에 매수 후 전세를 세팅할 경우 3.5억의 현금이 들기 때문에 상당한 실 투자금이 발생됩니다. 

• 매매가 7.5억, 전세가 4억 =실투자금 3.5억

7.5억에 매수 후 5%의 이율로 대출 80%를 일으킬 경우 월 250만 원의 이자가 발생합니다. 현재 네이버 매물기준 2000/150의 매물이 존재하기 때문에 보증금을 제하더라도 월 납부액이 월 100만 원 이상 필요로 합니다. 

 

7. 전월세, 84 기준

 

고덕 국제신도시 파라곤은 초등학교,유치원,어린이집을 품고 있습니다. 풍경채,신안인스빌 같은 경우 초(24년 9월 예정), 중(23년 3월 예정), 고(25년 3월 예정) 설립 예정이어 매매가가 최고로 형성 되어 있는거 같습니다. 설립 예정 전에는 국제신도시파라곤 가격이 높았을 것으로 예상됩니다. 주변 신축아파트들이 대거로 들어오면 주변 상권 형성이 더 커질 것으로 보입니다. 조정지역해제로 인한 고덕국제신도시파라곤 아파트 조금 상승할 것으로 예상됩니다. 파라곤 보단 신축 아파트의 분양가를 보면 시세차익이 어마할 것으로 보입니다.

• 고덕동 고덕 국제신도시 파라곤(19년 6월) 매매 6.4억 / 전세 3.5억
• 고덕동 고덕 자연 앤 자이(19년 7월) 매매 7억 / 전세 3.6억
• 고덕동 고덕 국제신도시 풍경채 더 퍼스트(19년 11월) 매매 7.2억 / 전세 3.2억 
• 고덕동 신안인스빌 시그니처(20년 4월) 매매(21년 3월) 7.5억 / 전세 2.3억
• 고덕동 평택 고덕지구 A19(29년 7월 예정) 분양가 5억
• 고덕동 힐스테이트 고덕 센트럴(24년 8월 예정) 분양가 5.3억
• 고덕동 힐스테이트 고덕 스카이시티(24년 5월 예정) 분양가 5.3억

 

8. 대출

• 개인사업자 대출로 80%의 대출을 실행할 경우의 시뮬레이션은 위에서 진행하였습니다.

 

9. 투자 결정 사유

• 현재 평택의 일자리의 수요도 많으며 많은 사람들이 일자리를 찾아 평택을 찾고 있기 때문에 잠재적인 수요가 많은 것으로 보이며 평택의 인구수가 폭발적으로 상승하고 있다는 점에서 시세는 꾸준히 상승할 수밖에 없을 것으로 보입니다.
• 현재의 경우 갭이 많이 벌어져서 투자를 하기엔 적절한 환경은 아니지만 향후 매전 갭이 감소할 경우 유리한 타이밍을 형성할 수도 있을 것으로 보입니다. 
• 투자를 실행할 순 없을 것으로 보입니다. 

 

 

◈. 1편 참고 및 결론

1. 평택의 인구수와 일자리 수요의 폭발로 수요가 많아질 것으로 예상됨.
2. 평택 고덕신도시 대장 아파트인 파라곤과 풍경채는 7.5억, 6억 정도의 매매가를 형성하고 있음.
3. 전세가는 4억 수준을 형성하고 있어 매전 갭이 큰 상태임.
4. 고덕신도시는 점점 더 완성될수록 평택의 대장으로서 시세를 견인할 것으로 보임.

 

◈참고 링크: 30번-2편. 경기도 수원시 시장 환경 분석, 수원 아이파크시티 10단지 (tistory.com)

30번-2편. 경기도 수원시 시장 환경 분석, 수원 아이파크시티 10단지