인덕원 자이 SK VIEW, 의왕시 분양권 시장 환경 분석 35-2

경기도 의왕시 내손동 인덕원 자이 SK뷰 1편에이어시 시장 환경을 분석하는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인하시면 아파트를 분석하시는데 좀 더 도움이 되실 겁니다. 감사합니다. (^.^)/

 

1편 링크 ☞인덕원 자이 SK VIEW 청약 안전마진 시세차익 35-1 (tistory.com)

인덕원 자이 SK VIEW 청약 안전마진 시세차익 35-1

 

 

11. 인구/세대수 증감

경기도 인구 & 세대수

의왕시 인구 & 세대수

경기도 의왕시의 인구수는16만 명입니다. 수도권 치고는 인구수가 적은 편이지만 주변에 군포, 안양 등 큰 도시들이 연달아 밀집된 곳이기에 수도권에서 인구수는 그렇게 중요하다고 생각되지 않습니다. 그럼에도 불구하고 세대수와 인구수는 과거에 비해 상승하고 있습니다. 경기도의 인구, 세대수 또한 증가하고 있는 추세입니다. 

 

12. 도/시 단위 공급량

경기도 수요 & 입주량

의왕시 수요 & 입주량

의왕시의 입주물량은 25년도에 급격한 과공급 물량이 대기하고 있습니다. 3000세대 정도의 공급 물량이 대기하고 있기 때문에 25년에 전세가의 하락이 예상됩니다. 하지만 22년 24년에 공급물량이 없었기 때문에 시장에서 빠르게 소화할 수 있을 가능성이 존재합니다. 

• 25년 의왕시 입주물량 과공급 구간을 지난다. 
• 경기도 전체의 입주물량은 25년도에 수요도다 작기 때문에 시장에서 소화를 빨리 할 수 있다. 

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

의왕시 최고가아파트

의왕시의 최고가 아파트는 인덕원 숲 속 마을 3단지가 차지하였습니다. 최고가는 13억을 기록하였습니다. 현재 네이버 매물기준으로 84 타입 10 억매 물이 있으며 전세가를 5억을 형성하고 있습니다. 전세가율은 50%로 다소 낮은 편입니다. 숲 속 마을 3단지 아파트의 경우 과천시 바로 밑의 입지를 갖고 있으며 상당한 개발호재(인덕원 동탄선, 성남 2호선, GTX-C)가 있는 인덕원 역과 입지상으로 가깝기 때문에 최고가를 형성한 것으로 판단됩니다. 부동산은 첫째도 둘째도 입지가 최우선임을 확인할 수 있습니다. 

• 첫째도 둘째도 입지이다.
• 전세가율 50%

 

14. 매물 증감

경기도 매수우위지수

의왕시 매매 & 전세 물량

의왕시의 매수우위 지수는 20을 형성하고 있으며 시장에 매수대기자가 존재하지 않는 수준입니다. 언젠가는 반등을 하겠지만 언제일지 기대가 됩니다. 

• 매매 매물의 경우 21년 1월부터 꾸준히 증가하였지만 현재는 소폭 감소하고 있는 추세로 보입니다. 
• 전세 매물의 경우 줄어들고 있는 추세로 보입니다.  

 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경기도 멀티차트

의왕시 멀티차트

경기도 의왕시의 매매 시장 강도는 -93을 기록하고 있습니다. 매매가가 상당히 하락하고 있습니다. 전세의 시장 강도 역시 -19를 기록하고 있지만 중요한 점은 시장 강도가 상승하고 있다는 것입니다. 매매거래량의 경우엔 평균에 한참 모자라지만 전세 거래량의 경우엔 평균의 80% 수준으로 올라와 있는 상태입니다. 

• 의왕시 전세 시장 강도가 상승하고 있다. 
• 매매 시장 강도는 보합을 유지하고 있다. 
• 의왕시 미분양 물량은 제로 수준을 유지하고 있다. 

16. 주택구입 부담지수

경기도 주택구입부담지수

최대 & 최소 & 평균

주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 매수하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 주택구입 부담지수는 통계를 작성한 2004년 이후 최고치를 경신하고 있습니다. 최솟값에 비해 2배의 수치를 기록합니다. 경기도의 주택구입 부담지수 평균은 77.4를 나타냅니다. 

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

의왕시 매매 & 전세 증감률 그래프

경기도 의왕시의 매매 및 전세 가격 변동 그래프입니다. 매매가의 경우 2007년 심하게 꺾였으며 전세가의 경우 2019년 상당히 고전하는 모습을 보입니다. 2007년의 경우 리먼브라더스 사태로 인해 경기도 지역의 아파트값이 조정을 받을 것으로 보이며 2019년에는 의왕시에 대규모 입주 물량이 있어 전세가가 상당히 흔들린 모습입니다. 그럼에도 매매가는 급격한 상승을 기록하였습니다. 

 

의왕시 매매 & 전세 증감률

• 의왕시 매매가의 경우 긴 하락의 터널을 지나고 있는 것으로 보입니다. 하락의 끝이 언제일지가 중요할 것으로 보입니다.
• 의왕시 전세가의 경우 긴 하락을 하였습니다. 22년엔 공급 물량이 없기 때문에 하락의 추세가 점점 줄어들고 있습니다. 하지만 전세가가 상승으로 반등을 하기엔 23년도에 공급물량이 수요에 2배 정도 잡혀있기 때문에 다시금 하락 또는 보합의 추세를 보일 수 있습니다.  

 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 3
• 공급량 점수 x 2= 4
• 매물 증감 점수= 3
• 멀티차트 점수= 2
• 부담지수 점수= 1
• KB 흐름 점수= 1
• 총점=   14 /  28

• 경기도 의왕시 아파트 시장 환경 분석 총점은 14점을 기록하였습니다. 시장이 현재 하락을 하고 있으며 주택 가격의 과도한 상승으로 인해 가격적 고점이라는 데이터가 점수를 낮게 한 주원인으로 생각됩니다. 
• 현재 의왕시의 아파트를 투자로 접근하기엔 어려움이 있습니다. 가격이 하락하고 있는 시장이기 때문입니다. 모두가 절망적이라는 타이밍에 들어가거나 급급매를 노려 매전 갭을 줄일 경우에만 투자가 유효할 것으로 보입니다.
• 실거주가 가능한 세대에서는 해당 아파트를 매입할 경우 안전마진과 보유세의 메리트가 있기 때문에 추천드립니다. 향후 시장이 정상으로 돌아갈 경우 시세차익이 4억 이상일 것으로 판단됩니다.

 

◈참고 링크: 21번. 경기도 의정부 의정부역 브라운스톤 리버뷰 지역 분석 (tistory.com)

21번. 경기도 의정부 의정부역 브라운스톤 리버뷰 지역 분석