웅천지웰 1차 웅천동, 여수시 아파트 시장 환경 분석 36-2

 전라남도 여수시 웅천동 웅천지웰 1차의 상품성을 확인한 1편에 이어 여수시 시장환경을 알아보는 2편을 분석하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/

 

1편 링크 ☞웅천동 웅천지웰 1차, 안전마진 시세차익 36-1 (tistory.com)

웅천동 웅천지웰 1차, 안전마진 시세차익 36-1

 

 

11. 인구/세대수 증감

전라남도-인구-세대수

여수시-인구-세대수

전라남도의 인구수와 여수시의 인구수는 모두 감소하고 있지만 세대수는 증가하고 있습니다. 정유 및 석유화학 단지가 몰려있는 국가산업단지가 있기 때문에 전국에서의 젊은 층의 인구유입이 가능한 일자리를 갖고 있는 도시임에도 불구하고 인구수가 감소하고 있습니다.  

• 전남 인구수 감소, 세대수 증가
• 여수시 인구수 소폭 감소, 세대수 증가

 

12. 도/시 단위 공급량

전라남도-수요-입주량

광양-입주물량

순천-입주물량

여수시-수요-입주량

22년 이후로 전남 전체의 공급량은 수요에 비해 적은 편입니다. 여수의 경우엔 21년 22년 연속2년간의 과공급 구간을 지나 23년부터 공급이 감소하는 구간에 접어들게 됩니다. 하지만 여수와 수요를 공유하는 순천과 광양의 22년 이후의 공급량이 역대급으로 많기 때문에 분명 여수에도 악영향을 미칠 것으로 보입니다. 이미 많이 떨어진 전세가를 보면 그 이유를 확인할 수 있습니다. 

• 여수의 공급 물량은 22년은 기점으로 끝이남.
• 순천과 광양의 입주물량은 계속해서 역대급 물량을 밀어내기 중임.

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

여수시-최고가아파트

전남 여수시의 최고가 대장 아파트는 여수 웅천 꿈에 그린 2단지가 차지하였습니다. 6.5억을 넘어선 가격으로 실거래가를 기록한 기록이 있습니다. 현재 네이버 부동산 호가 최저가 기준으로는 매매 4.1억, 전세 2.3억의 매물이 나와있는 상태입니다. 바다조망이 가능한 세대의 경우 6억이 넘는 호가가 존재합니다.  

• 매매 호가 84 타입 기준 4.1~6.5억
• 전세 호가 84타입 기준 2.3~3억

 

14. 매물 증감

전라남도-매수우위지수

여수시-매매-전세-물량

전남 여수시의 매수우위 지수는 30을 기록하였습니다. 시장에 매수자가 없어 매수자 우위 시장을 형성하고 있습니다. 

• 매매 매물의 경우 20년 12월을 최저로 현재 최고점을 지나고 있으며 현재 다소 줄어든 모습을 보입니다. 
• 전세 매물의 경우에도 매물이 감소하는 추세로 변경되고 있습니다. 

 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

전라남도-멀티차트

여수시-멀티차트

전남의 경우 시장 강도의 마이너스 수치가 그렇게 낮지 않습니다. 그러나 여수시의 경우 시장 강도가 -91을 기록하며 20년 이후 가장 큰 하락세를 보이는 것으로 보입니다. 또한 악성 미분양이라고 불리는 준공 후 미분양 물량이 200세대 이상 존재하는 상태입니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

전라남도-주택구입부담지수

최대-최소-평균

주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 매수할 경우 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 최댓값은 33.6으로 22년 1분기에 기록하였습니다. 최솟값은 21.5로 2006년에 기록하였습니다. 평균은 26.7입니다. 여수지역의 주택 가격이 인플레에 상승한 자산 가격을 보여주고 있습니다. 

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

여수시-매매-전세-증감률-그래프

전남 여수의 경우 주택의 상승세가 굉장히 힘 있는 지역입니다. 과거 공급이 많은 기간을 수차례 지났음에도 불구하고 큰 폭의 하락을 경험한 시간이 한 번도 없기 때문입니다. 2014년의 과공급 구간에도 가격을 오히려 상승하며 강한 힘을 발휘했기 때문입니다. 어쩌면 통계를 작성한 이후로 현재가 가장 많은 하락으로 기록될 수도 있습니다. 

 

여수시-매매-전세-증감률

• 여수의 매매가는 22년 5월을 기점으로 하락 전환하여 현재 하락폭이 상승하고 있는 추세임.
• 여수의 전세가는 22년에 하락하여 꾸준한 하락을 보이고 있습니다. 수요 대비 과도한 공급물량을 소화하기에 힘든 모습을 보입니다. 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 3
• 공급량 점수 x 2= 6
• 매물 증감 점수= 2
• 멀티차트 점수= 1
• 부담지수 점수= 1
• KB 흐름 점수= 1
• 총점=   11 /  28

 

 

• 전남 여수시 주택 가격 분석 총점은 14점을 기록하였습니다. 현재 시점을 기준으로는 가격이 고점이라는 평가와 매매가 및 전세가가 하락하고 있기 때문에 낮은 점수가 나온 원인인 것으로 판단됩니다. 
• 여수의 공급 물량을 기준으로만 판단하였을 경우 23년 상반기에 반등할 여력이 존재합니다만 여수, 순천, 광양(이하 여순광)은 수요를 공유하는 지역입니다.  그렇기에 순천과 광양의 과도한 공급량의 충격이 여수의 수요를 분산시켜 가격 반등의 시간을 느리게 할 것이 분명합니다. 투자로서는 불리한 상황에 있습니다.
• 그럼에도 불구하고 여수의 주택을 매수해야 하는 실수요자의 경우 현재의 타이밍이 좋습니다. 신축 및 상위 입지 아파트들의 가격이 20% 정도의 매매가가 낮아진 상태이기 때문에 무주택자의 경우에도 매수하기에 좋으며 1 주택자의 경우에도 상급지로 이동할 좋은 타이밍으로 보입니다. 
• 순천 및 광양의 공급물량이 많아서 여수의 어느 정도 충격을 줄 것으로 보이지만 더 떨어지길 기다리며 최저점을 맞추는 것은 신의 영역이기 때문에 최저점을 잡으려고 노력하기보단 현재 낮아진 가격이 매력이 있어 보입니다. 
• 투자로서는 매전 갭의 차이로 인해 상당한 현금이 들어가기 때문에 메리트가 없습니다. 갭 투자의 경우 매매가의 15% 이상의 투자금이 들어가면 실패한 투자라고 생각됩니다. 

 

◈참고 링크: 50만이상 대장아파트 실거래가 84 기준(22년 2분기) (tistory.com)

50만이상 대장아파트 실거래가 84 기준(22년 2분기)