웅천동 웅천지웰 1차, 안전마진 시세차익 36-1

전라남도 여수시 웅천동 웅천 지웰 1차 아파트의 객관적인 상품성을 조사하기 위한 1편을 준비하였습니다. 1편에이어 2편도 준비될 예정이기 때문에 상품성을 확인 후 전라남도 여수시 지역이 시세가 상승할 환경에 있는지를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

1. 매수 부동산 및 사진

여수시 웅천동 지웰 1차의 경우 현재 아파트 가격이 조정을 받은 상태입니다. 최고가 대비 4.7억까지 아파트 시세가 고점을 찍은 실거래가가 존재합니다. 현재는 최저가 매물 대비 3.5억에 매물을 구할 수 있는 상태입니다. 최고가 대비 77%의 가격으로 매수를 할 수 있다는 포인트에 관점을 두어 시세 조사를 해보도록 하겠습니다. 

• 1084세대
• 2010년식
• 25,34평형으로 이루어진 단지임.

웅천동 웅천지웰1차 단지

웅천동 웅천지웰1차 전경

웅천동 웅천지웰1차 A타입 & B타입

 

2. 카테고리

• 아파트 일반 매매

 

3. 계약시기 및 잔금 시기

• 22.9월 계약
• 23.7월 잔금

 

4. 개인. 법인

• 개인 명의

 

 

5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준

웅천동 웅천지웰1차 매매가

• 3.5억에서 3.8억까지 다양한 매물대가 존재함.
• 실수요자의 경우 3.5억에서 3.7억대의 매물을 원하고 있는 상태임

 

6. 실투자금

• 현재 매매가 3.5억, 전세가 3.5억의 매물도 있음
• 매수대기자의 경우 실거주용 아파트로 매수하려는 것이기 때문에 계약 시 매수금의 10%인 4천만 원 정도의 현금이 필요하고 차후 대출을 일으켜 거주용 부동산으로 사용 예정임

 

7. 전월세, 84 기준

현재 여수 웅천동 지웰 1차(10년 6월 준공) 매매 3.6억 / 전세 2.3억의 가격대를 보입니다. 주변 신축이자 여수 대장급인 여수웅천포레나 1,2단지 경우 약 매매 5억형성하고 있습니다. 여수아파트도 전체적 매물이 많이 쌓이고 있어서 매매가는 계속 떨어지는 추세에 있지만 언제가 저점인지는 알수가 없는 형국입니다. 지웰1차 갭 투자의 경우 약 1.2억 현금이 필요하겠지만 현재 아파트 시장이 활발하지 않아 투자의 의미보단 여수에서 실거주 형태로 들어가는 것도 좋을 거 같습니다.

 

1. 웅천동 여수 웅천 포레나 1,2단지(19년 3월) 매매 5억 / 전세 2.7억
2. 웅천동 여수 웅천 사랑으로 부영 1,2차(15년 5,7월) 매매 3.1억 / 전세 1.9억
3. 웅천동 여수 웅천 더마린파크애시앙2단지(22년 4월) 매매 4.1억 / 2억
4. 웅천동 여수 웅천지웰 2,3차(13년 11월, 14년 10월) 매매 4.9~5.5억 / 전세 2.8억

 

8. 대출

• 매수가의 70% 대출, 디딤돌 대출을 이용하여 저리로 이율 고정을 사용할 예정임.

 

9. 투자 결정 사유

실거주자로서 하락장에서 상급지로 이동하는 대표적인 케이스임. 여수가 아무리 작은 도시라 하더라도 석유화학 및 정유사가 몰려있는 화학의 도시이며 수요가 상당한 장소중 하나입니다. 그곳에서도 나름 여수의 가장 상위 입지인 웅천택지지구로의 상급지 갈아타기 전략을 적극적으로 활용하여 상승 장대비 돈을 아낄 수 있는 포인트를 잡을 수 있을 것 같아서 투자를 결심하게 되었습니다. 

 

참고 링크: 상승장 하락장 갈아타기 유리한 타이밍은? (tistory.com)

상승장 하락장 갈아타기 유리한 타이밍은?

 

10. 매도 예상 시기 및 매도금

투자가 아닌 실거주자로서 지금 당장 매도시점을 잡고 매수를 한다기보다는 장기간 거주하면서 죽림택지지구의 신축 아파트 분양권을 노려서 당첨이 될 경우 준공 시 매도하는 방법을 취하거나 아니면 장기 보유하여 꾸준한 수요에 힘입어 장기 보유할 예정임.

 

 

 

◈. 1편 참고 및 결론

1. 현재 여수는 입주장에 있어 전세가 및 매매가가 조정장에 있는 상태입니다.
2. 현재 여수의 실수요자의 경우 적극적으로 상급지(웅천, 포레나, 죽림, 지웰 3차 등)로 갈아타는 것이 돈을 절약할 수 있는 상태입니다.
3. 결국 거래량은 평균으로 회기 할 것이고 에너지가 응축되면 다시 시세는 상승할 것이다.

 

◈참고 링크: 2번. 전라남도 여수 아파트(미평동 해광샹그릴라힐즈파크) (tistory.com)

2번. 전라남도 여수 아파트(미평동 해광샹그릴라힐즈파크)