33-2.힐스테이트 포항 원리,포항시 분양권 시장 환경 분석

포항시 남구 오천읍 원리 힐스테이트 포항의 상품성을 분석한 1편에 이어 포항시 전체의 거시적인 시장 환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/

 

 

1편 링크 ☞33-1.힐스테이트 포항 원리, 분양권 프리미엄 안전마진 (tistory.com)

 

33-1.힐스테이트 포항 원리, 분양권 프리미엄 안전마진

 

 

 

11. 인구/세대수 증감

경상북도 인구 & 세대수

포항시 인구 & 세대수

포항의 인구수는 49.9만명을 기록하고 있습니다. 최대 52만까지 치솟았던 인구수는 꾸준히 감소하기 시작하여 50만 명의 인구수가 깨지기 시작하였습니다. 반면에 세대수는 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 

 

12. 도/시 단위 공급량

경상북도 수요 & 입주량

포항시 수요 & 입주량

포항시의 수요대비 공급 물량을 도표로 표시한 그래프입니다. 21년 22년에 입주 물량이 없기 때문에 2017년 지진 피해를 이겨내고 시세 상승을 하는 전환점을 맞을 수 있는 시장 환경을 갖추었었습니다. 하지만 24년도에 수요의 3배가 넘는 공급 물량이 확정되거 있기 때문에 24년도의 포항시 전체의 전세가가 상당한 조정을 받을 것이라고 예상되어집니다. 전세가의 큰 하락은 매매가의 하락으로 이어질 수 있기 때문에 24년 이전에 매도가 가능한 상황일 경우 매도를 추천드립니다. 실거주자의 경우 입주물량에 일희일비할 것 없이 장기보유 후 더 좋은 입지로 갈아타기를 하시면 됩니다. 

 

• 24년의 과공급 물량이 대기하고 있다.
• 전세가의 하락이 매매가의 하락으로 이어 질 수 있다.

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

포항시 남구 최고가 아파트

포항시 아파트 84타입의 최고가 아파트는 포항 자이가 차지하였습니다. 6억 이상의 실거래가 기록이 존재하지만 현재 네이버 부동산(링크확인) 가격을 기준으로는 최저가 4.4억 최고가 6.6억을 형성하고 있습니다. 가격의 차이가 큰 것으로 보입니다. 향후 포항의 최고 대장 아파트는 환호공원 힐스테이트가 차지할 것으로 판단됩니다. 대단지, 신축, 오션뷰, 공 품 아라는 희소성이 포항의 대장으로서의 자격을 갖출 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 포항의 현재 시장환경은 좋지 못하기에 단기적인 상승은 어려울 것으로 보입니다.

 

 

• 포항 최고가는 포항 자이이다. 
• 포항 대장 아파트는 희소성이 있는 아파트로 대체될 것이다.

 

14. 매물 증감

경상북도 매수우위지수

포항시 남구 매매 & 전세 물량

포항의 매수우위 지수는 30을 나타내고 있습니다. 매도자만 많은 시장이며 매매 매물의 경우에도 꾸준히 증가하였습니다. 

단, 전세 매물의 경우 올해 초까지는 하락하는 모습을 보였습니다. 매물이 많아졌지만 공급은 없기 때문입니다. 하지만 현재는 전세 매물 또한 늘고 있는 추세입니다. 

 

• 매매와 전세 매물 모두 증가하고 있다. 그러나 전세 매물의 경우 단기간 감소할 여력은 있다.

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경상북도 멀티차트

포항시 멀티차트

포항시의 시장 강도는 0 수준에 머무르고 있습니다. 매매의 시장 강도는 마이너스에 있으며 시세의 하락을 뜻하고 있습니다. 다만 전세의 시장 강도는 약하게나마 플러스 상태에 있기 때문에 전세가의 상승을 나타내고 있습니다. 거래량은 현저히 없는 상황이며 악성 미분양이라고 일컫는 준공 후 미분양 물량이 상당 양 포진학 있기 때문에 앞으로의 시장이 침체될 가능성을 갖고 있습니다.

 

• 시장 강도는 0 수준에서 머무르고 있다. 
• 거래량이 없다.
• 준공 후 미분양이 상당하다

 

 

 

16. 주택구입 부담지수

경상북도 주택구입 부담지수

최대 & 최소 & 평균

주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 거입니다. 현재 경북의 부담지수는 33.7을 나타내고 있습니다. 최댓값인 36을 기록한 2007년보다는 현재는 낮은 상태를 유지하고 있습니다. 최솟값은 24.3으로서 2020년 1분기에 기록하였습니다. 평균은 31.2입니다. 2020년에 부담지수가 최저치를 나타내며 시장의 좋은 시그널을 줬습니다. 그 당시 많은 투자자들과 실거주자들이 포항에 진입하면서 가파른 시세를 상승시켰습니다. 건설사 또한 밀어내기 분양을 했고 포항시에서 모든 단지의 분양을 허가하면서 현재의 이러한 사태가 발생되었습니다. 발 빠른 투자자들은 분양권을 매도하였고 정보가 뒤쳐지는 실거주자들은 빠른 매도를 하지 못하고 있는 상황입니다. 

 

• 경북 전체의 부담 지수는 전국 지수에 비해 낮은 편이다.
• 청정한 물량을 갖고 있는 포항이었지만 분양이 가능한 택지들이 한꺼번에 분양을 밀어내며 시장 환경이 악화되었다.

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

포항 매매 전세 가격변동 그래프

포항의 경우 2018년에 입주물량이 수요에 비해 3배 이상의 공급을 한해에 밀어내면서 포항 주택 가격의 상당한 하락을 하였습니다. 전세가보다는 매매가가 훨씬 큰 하락을 한 기록을 볼 수 있습니다. 2020년이 되어 물량을 소화하였고 다시금 가파른 상승을 시작하였으나 24년의 과공급으로 인해 시자이 얼어붙었습니다. 2024년 이후의 시장도 2018년 이후의 시장 모습과 비슷한 모습을 보일 것으로 보입니다. 

 

포항시 매매 및 전세 증감률

포항시의 매매가는 보합 수준이며, 전세가의 경우 상승을 하고 있습니다. 현재 시장에서 0.19% p면 꾀 의미 있는 상승이라고 판단됩니다. 그리고 현재 포항의 물량을 확인해보면 전세가가 상승할 수밖에 없는 시장에 있습니다. 만약 24년 물량이 없었다면 더욱 가파른 상승을 했을 것입니다. 

 

• 2018년의 포항 시장을 복기하며 포항의 시장을 관찰할 필요가 있다.
• 현재 포항의 전세 가격은 상승을 하고 있으며 23년 이후 전세가의 상승은 중단될 것으로 보입니다.

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 3
• 공급량 점수 x 2= 2
• 매물 증감 점수= 2
• 멀티차트 점수= 2
• 부담지수 점수= 2
• KB 흐름 점수= 2
• 총점=   13 /  28

포항의 아파트 시장 환경 총점은 13점을 기록하였습니다. 공급량의 과도한 예정 물량과 준공 후 미분양이 적채 된 점으로 보아 23년부터 시작된 하락장이 25년까지 이어질 것으로 예상됩니다. 현재 포항 아파트를 투자로서 추천을 드릴 수 없는 시장 환경을 나타내고 있으며, 실거주의 경우 신축 브랜드 대단지이면서 입지 및 우수한 상품성의 아파트를 저렴한 가격에 매수하기에 적기로 보입니다. 또한 힐스테이트 포항의 경우 주변 구축 대비 저렴한 가격으로 신축을 분양함으로 인해 안전마진을 확보했기 때문에 투자의 경우 준공 전 적절한 타이밍에 매도할 것을 추천드리며 실거주의 경우 비과세 후 상급지로 이동할 것을 권유드립니다. 하지만 단기간에 이사를 계획하신다면 시세차익이 점차 줄어들 수 있음을 염두하시기 바랍니다. 

 

 

*참고 링크: 27번. 경북 구미시 아파트 시장 환경 분석, 구미 인의동 인의대동다숲 (tistory.com)

 

27번. 경북 구미시 아파트 시장 환경 분석, 구미 인의동 인의대동다숲