1. 매수 부동산 및 사진
-. 이천동 교대역 푸르지오트레힐즈
2. 카테고리
-. 분양권 매수(미계약 줍줍)
-. 예비 4번 당첨
-. 미계약 줍줍과 미분양 줍줍은 다름
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 당발일: 21.07.28일
-. 계약일: 21.09.17일
-. 잔금시기: 24.10월 예정
4. 개인. 법인
-. 개인(실거주 예정)
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 분양가 : 503,000,000원(16층/32층)
-. 확장비 : 30,000,000원
-. 옵션 : 실거주라 주방특화, 시스템에어컨 전체, 등등
6. 실투자금
-. 계약금(`21.09.17) : 50,300,000원
-. 옵션비(`21.09.17) : 5,000,000원
-. 인지세 : 150,000원
-. 총합계 : 55,450,000원
-. 중도금 1회차 실행(`22.02.05)
7. 전월세
-. 84B 타입
-. 대봉동 더샵리비테르1차(32평, 724세대, 22년 3월[1년 차]) : 매매 6억1,855원 전월세 3억7,000원
-. 대봉동 대봉서한이다음(34평, 541세대, 24년 10월 입주예정) : 분양가 5억8,900원
-. 이천동 금호어울림에듀리버(33평, 433세대, 23년8월 입주예정) : 분양가 5억 3,760원
-. 이천동 태왕아너스(32평, 412세대, 23년 3월 입주예정) : 분양가 5억1,990원
-. 이천동 월드메르디앙(33평, 361세대, 06년 9월[17년 차]) : 매매 3억9,500원 전월세 : 3억1,000원
8. 대출
-. 중도금대출 60% 실행가능
9. 투자 결정 사유
-. 대구사람(실거주)으로 신혼집을 마련해야 하는데, 요즘 시기 대구에 공급이 워낙에 많다 보니 구축보다는 신축(924세대)을 원했음.
-. 만약 2세가 태어난다면 여자들이 산후우울증이나, 육아에 지치고 힘들 때 엄마한테(장모님) 의지한다고 주변 얘기를 많이 듣고 처갓집 근처(5~10분 거리) 신축을 원했음
-. 더블역세권임. 대구는 3호선까지 지하철을 운영하고 있으며, 1호선(교대역)과 3호선(건들바위역) 교차지점에 신축이 들어선다는 소식에 계약을 결정
-. 주변에 학교가 많음. 영선초, 대구중 및 고등학교, 경북여고 등
-. 대구의 중심인 중구(반월당, 중앙로)랑 가까움. 지하철 2코스~3코스로 주변에 편리한 인프라가 구축되어 있음
-. 대구의 학군인 수성구랑 가까움. 지하철 6코스 및 차량(15~20분)으로 주변에 아이들의 교육을 담당해줌
-. 앞으로 분양을 하더라도 이 가격 이하로는 분양가가 책정되기 어려울 것이라 예상함.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 없음
11. 도/시 단위 공급량
대구 입주량의 경우 15년부터 24년까지 쭈욱 과공급 구간을 지나고 있으며 25년 공급량이 줄었지만 앞선 폭발적인 공급량 때문에 어려운 시장 환경을 형성할 것으로 보임.
대구 남구의 입주량 경우에도 22년, 24년에 폭발 적인 과공급을 보여주고 있습니다. 23년, 25년도 수요 및 공급이 적정 수준에 있으며 과공급으로 인한 전세가의 하락이 매매가의 하락으로 이어질 수 있음.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
대구 남구의 대장 아파트는 교대역하늘채뉴센트원이 차지하였습니다. 주변 아파트들이 많지만 교대역하늘채가 대장이 된 이유는 지하철역이 바로 자리하고 있으며, 주변엔 대학병원도 보이고, 대구 명문 교육대학교도 보이네요^^. 지방의 경우 수도권보단 지하철역의 근접성이 아파트 가격에 영향을 주는 경우가 비교적 적은 경우가 많은데 지하철역을 끼고 있기 때문에 플러스 요인이 많이 되는 것 같습니다.
13. 매물 증감
매수우위 지수가 100을 초과하면 매수자가 많음을 뜻하고, 100보다 낮으면 매도자가 많음을 뜻합니다. 대구 남구의 경우 2011년 ~ 2015년까지 120을 넘으며 매수자가 많았고 시세가 크게 향상하였고, 이후 어려운 시기를 보내다가 2020년 12월 경 매수위지수가 120을 넘으며 잠시 행복한 시기를 보낸거같습니다. 지금 현재 매수위지수가 바닥을 향하는 것을 보아 대구 남구는 매수자는 없고, 매도자만 늘어난 상황입니다. 투자자의 입장에선 곧 기회가 찾아올 수 있는 환경을 형성할 수 있습니다. 실거주의 입장에선 현재 신축아파트를 매수하기엔 적절한 타이밍으로 보입니다.
대구 남구 매매 매물 증감의 경우 21년 1월에 매물 저점을 기록하였고, 매수자가 많은 시장이었기에 매물이 급격히 줄어들면서 시세 상승의 시장 형성을 하였습니다. 2022년 7월 현재는 매물이 다량 적채 되어 있습니다.
전세 매물의 경우 20년 11월 매물 저점을 기록하였고, 22월 1월부터 전세 매물이 쌓이기 시작합니다. 그 이유는 22년부터 과도한 공급량 때문 이것으로 파악됩니다.
14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
대구 남구의 경우 2008년 하반기부터 하락을 시작하여 2011년 들어서 전고점을 회복 후 2015년까지 강한 상승을 이어나갔습니다. 2015년 이후 2018년까지 보합 및 하락을 하였고 2019년에 대세 상승에 접어들어 2021년까지 가파른 상승세를 이어 나갔습니다. 22년부터 과잉공급 및 주택 가격의 상승의 후반부라는 인식으로 인해 하락을 이어 나가고 있습니다. 지난 대구의 역사를 봤을 때 2~3년 정도 하락 후 전고점을 뚫고 상승을 하는 모습을 보여왔는데 이번에도 같은 패턴으로 이어질지 지켜봐야 할 거 같습니다.
대구 남구의 매매 전세 증감률 역시 22년을 들어서자마자 시세의 유지 및 하락을 보여주는 거 같습니다. 대구 전체적으로 봐도 과잉 공급으로 인해 전체적으로 매매/전세는 마이너스를 보여주고 있습니다. 앞으로의 상황을 지켜보도록 하겠습니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
대구의 시장 강도의 경우 매매와 전세 모두 -100이하의 시장 강도를 보여주며 하락을 이어 나가고 있습니다. 거래량도 평균에 미달하고 있으며 미분양 물량이 쌓이고 있는 전형적인 하락장의 모습을 보입니다.
남구의 경우도 -100의 시장 강도를 보이고 있으며, 거래량도 평균 이하를 보이며 미분양 물량이 역대 최고로 쌓이며 어려운 모습을 보입니다. 신축 아파트가 미분양을 한다면 구축아파트의 경우 더욱 힘든 상황을 이어 나갈 것으로 보입니다.
16. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 부담을 수치로 표현한 것입니다. 대구의 현재 지수는 78.6을 가리키고 있습니다. 최댓값은 78.6으로 21년 4분기와 22년 1분기가 차지하였습니다. 통계를 작성한 2004년 이후 역대급 주택가격을 현재 나타내고 있습니다. 2019년 코로나 펜데믹 상황에 이어 경기 부양책으로 유동성이 더해진 결과 화폐가치의 하락으로 인한 주택의 가격이 상승하였고 가장 늦게 이루어지는 임금의 상승으로 인해 현재 최댓값의 나타내고 있는 것으로 보입니다. 최솟값은 48.3으로서 2010년 3분기에 기록하였습니다. 하락을 시작한 이후 최저점의 주택가격을 나타내고 있는 시점이었습니다. 저 당시에 투자를 했다면 베스트였을 것입니다. 하지만 현재에서 바라보면 과거이지만 당시에 타이밍을 맞추기는 어려웠을 것으로 보입니다. 대구의 평균 지수값은 62.1로서 현재완 많은 차이를 나타내고 있습니다.
17. 인구/세대수 증감
대구의 인구수는 계속된 하락을 이어가고 있습니다. 대구의 젊은 청년들이 취업하고자 하는 곳이 매우 적은 곳으로 알고 있습니다. 고령화 도시 중 1위라고 본 적이 있습니다. 세대수는 증가하고 있지만 2020년부터 세대수의 상승이 더뎌지는 모습을 보입니다.
대구 남구도 마찬가지로 대구 인구와 같이 많은 유출이 보입니다. 이유는 위에서 말했듯이 취업할 곳이 적어지므로 젊은 청년들이 다른 도시로 유출되는 거 같습니다. 세대수의 경우 21년에 접어들어 하락을 기록하고 있습니다. 많은 도시 중에서도 세대수가 하락하는 곳은 많지 않았습니다. 힘든 시장 환경을 보입니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수: 0
-. 매물 증감 점수: 1
-. KB 흐름 점수: 1
-. 지인 멀티차트 점수: 1
-. 부담지수 점수: 0
-. 인구/세대수 점수: 1
-. 총점 = 4 / 24
대구의 총점은 4를 기록하며 현재 대구의 아파트에 투자를 하기엔 좋지 못한 시장 환경을 기록하고 있습니다. 주관적인 판단이 많이 들어갔지만 객관적인 데이터는 거짓말을 하지 않기 때문에 차트를 확인하시기 바랍니다.
하지만 현재 대구의 아파트에 실거주를 하는 입장에선 현재의 타이밍이 나쁘지 않습니다. 해당 아파트의 경우 주변의 신축에 비해 저렴하게 분양을 하였으며 1군 브랜드 아파트로서 괜찮은 입지환경을 갖추고 있습니다. 다만 대구의 시장 환경이 좋지 못할 뿐입니다. 누구나 최저 점에서 주택을 매수하고 싶고 내가 매수한 이후엔 주택 가격이 상승하길 바라지만 그렇게 생각대로 되는 경우는 쉽지 않습니다. 실거주 입장에선 현재 필요한 주택을 경쟁 없이 매수를 할 수 있다면 좋은 기회가 될 것입니다. 저점에서 청약에 당첨이 되기란 쉽지 않기 때문이며 언젠간 저점을 넘어 상승을 이어 나가기 때문입니다. 감사합니다.
참고링크: 28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰 (tistory.com)
28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰
서울시 구로구 오류동 천왕역 모아엘가트레뷰 1편에이어 서울시 시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/ 1편 링크 ☞28번-1
arangbokduk.tistory.com
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