1. 매수 부동산 및 사진
-. 망월리 무안오룡지구 우미린 1,2차
-. 총 1057세대
-. 84기준 3.5억대 분양가
-. 분양가 상한제 적용
-. 전매제한 3년 아파트
2. 카테고리
-. 청약 당첨
-. 전남 지역 청약 가능
-. 현재 청약 심리 위축으로 인해 기타 지역 당첨 가능
-. 못난이 타입을 노려서 당첨시켜보자
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 22.8.9일 당첨자 발표
-. 22.8.22일 계약일
-. 25.7월 잔금 예정
4. 개인. 법인
-. 개인 청약 당첨
-. 분양권 전매 불가
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 분양가: 3.5억
-. 옵션가
-. 확장비: 400~700만
6. 실투자금
-. 계약금: 분양가의 10% 3500만원
-. 확장비 계약금, 옵션 계약금
7. 전월세
-. 84 타입 기준
-. 오룡에듀포레푸르지오34블록(20년 입주) : 매매 4.97억 / 전세 3.50억
-. 남악오룡지구호반써밋32블록(20년 입주) : 매매 4.60억 / 전세 3.40억
-. 오룡지구한국아델리움위너스(21년 입주) : 매매 4.39억
-. 근화베아채스위트(13년 입주) : 매매 3.80억 / 전세 3.00억
-. 남악모아엘가2차(13년 입주) : 매매 3.58억 / 전세 3.00억
-. 제일풍경채리버파크(14년 입주) : 매매 3.20억 / 전세 2.75억
8. 대출
-. 중도금 대출 60%(15% 중도금 4회)
-. 중도금 이자 후불제
-. 잔금 30%
9. 투자 결정 사유
-. 전남 오룡 신도시 내의 깨끗한 택지에 분양하는 신축 아파트임
-. 24,25년에 약 4000세대가 입주하며 입주장을 지나서 시세를 견인할 아파트로 보여짐. 장화 신고 들어가서 구두 신고 나오는 투자 가능함.
-. 분양가 상한제로 인해 현재 전세 가격으로 분양가가 책정됨.(입주장엔 다소 빠질 것으로 보임)
-. 분상제 지역으로 전매제한 3년으로 인해 투자의 유연성을 확보하기 다소 어려움
-. 단지 앞엔 단독주택 부지와 학교부지 이기 때문에 영산강 뷰가 영구적으로 가능하다.
-. 타 단지보다 후에 분양했음에도 불구하고 분양가가 내려가서 분양을 함, 토지비가 저렴하게 구입한 듯
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 공기가 3년 이므로 3년 후 입주함. 입주 후 1바퀴 혹은 2바퀴 돌리고 일반과세 혹은 비과세로 엑시트 하거나 실거주 가능할 경우 장기보유하면 좋은 타이밍에 신축 아파트를 겟 할 수 있을 듯.
11. 도/시 단위 공급량
전남의 입주량의 경우 수요와 공급 측면에서 양호한 환경을 유지하고 있습니다. 24,25년에 물량 중 무안과 광양의 물량이 상당히 포함되어 있을 것으로 보입니다.
22,23년에 물량이 제로였기 때문에 좋은 시장환경을 만들었을 것으로 보입니다. 하지만 24,25년엔 오룡 신도시 택지내에 한번에 4천 세대에 가까운 물량이 입주를 기다리고 있습니다. 26년 까지 전세가가 상당히 떨어질 것으로 보입니다. 하지만 입주장을 넘어 모든 택지에 아파트가 완공된 후에는 시세의 상승을 견인 할 것으로 보입니다. 그때가 타이밍일 것입니다.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
오룡신도시 북측에는 2020년경 입주한 3년 차 아파트가 3100세대 정도 이미 존재합니다. 좌측의 목포 구도심과 붙어 있는 무악 신도시에 비해 남악신도시가 깨끗한 택지를 형성하여 시세가 더 높은 것을 알 수 있습니다. 남악신도시보다 오룡 신도시가 더 시세가 높을 것으로 보이며 영산강 영구 뷰가 가능한 앞 단지 아파트이며 학교를 끼고 있는 대단지 브랜드 아파트가 차 후 무안의 대장 아파트를 차지할 것으로 보입니다.
13. 매물 증감
매도자 많음과 매수자 많음이 교차하는 시점에 시세가 강하게 상승한 것을 알 수 있습니다.
무안의 경우엔 매매와 전세 모두 물량이 어느 정도 줄어드는 모습을 보입니다. 역시 모든 도시가 동일한 패턴으로는 움직이지 않는 모습을 보여줍니다. 전세 매물의 경우가 현재의 전체적인 부동산 시황가 다르게 매물이 상당히 줄었습니다. 21,22년에 입주물량이 0인 점이 전세 매물의 감소를 나타낸 것으로 보입니다.
14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
2008년 이후 2012년까지 무안의 매매가는 가파르게 수직 상승하였습니다. 입주량이 가파르게 줄어들고 있는 상황이었으며 전남의 주택 가격 부담지수도 낮았던 것을 알 수 있습니다. 2012년 이후 하락에 접어들어 2015년 최하점을 찍고 2018년 전고점을 돌파한 후 보합하였지만 유동성으로 인해 다시금 시세 상승을 보인 것으로 보입니다. 현재는 보합을 유지하고 있습니다. 23년까지 소폭 상승하며 24,25년에 하락 또는 보합을 유지할 거 같은 시장 환경으로 보입니다.
무안의 경우 KB통계가 적용되지 않았습니다. 군 단위까지 시세가 파악이 안 되는 것 같습니다. 전남지역이 현재 전체적인 하락 구간에 접어들고 있습니다. 여순광의 경우 현재 입주가 많은 시점임을 고려하여 시세가 빠지는 것으로 보입니다. 현재 무안은 내년까지 입주가 없기 때문에 여, 순, 광의 수준보다는 양호할 시장 환경을 보일 것입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
전남의 경우 지난 유동성 장에서 많은 상승을 이루진 못하였습니다. 다른 도시들과 다르게 시장 강도를 100을 넘지 못하였습니다. 인구수가 곧 힘인데 적은 인구수로 인한 수요 부족의 영향이 클 것으로 보입니다.
무안의 시장 강도는 상당히 치솟아서 강한 시세 상승을 이끌었습니다. 현재 무안군의 국평 기준 5억대에 근접한 매매가를 형성하고 있기 때문에 웬만한 도시급을 넘는 시세를 나타내고 있습니다. 현재와 같은 상황에서도 무안군은 소폭 시세를 상승하고 있습니다. 무안의 미분양은 제로에 가깝습니다.
16. 주택구입 부담지수
전남의 주택구입 부담지수는 현재 26.8을 기록하고 있습니다. 통계를 작성한 이후 최댓값은 33.6이며 22년 1분기에 기록하였습니다. 최솟값은 21.5로서 2006년 1분기에 기록하였습니다. 2006년엔 상승 바닥부로서 지나고 보니 베스트 타이밍이었음을 알 수 있습니다.
17. 인구/세대수 증감
전남의 인구수는 상당히 급속도로 감소하고 있습니다. 8도 중에 역대급으로 인구수가 많이 줄어들고 있는 것 같습니다. 세대수는 상승을 하고 있습니다.
무안의 인구수는 상승을 하였습니다. 전남의 인구수가 줄어든 것에 비해 상승을 했다는 것 자체가 좋은 시장 환경을 갖고 있습니다. 세대수도 폭발적으로 성장하고 있습니다. 24,25년엔 더욱 큰 상승을 보일 것입니다.
전남의 인구는 줄었지만 무안의 인구는 줄어든 것이 목포에서 가장 많은 인구가 유입되었습니다. 아무래도 목포에 바로 인접한 신도시 이기 때문에 목포의 인구를 가장 직접적으로 빨아들인 것으로 보입니다. 결국 신도시로 사람과 인프라가 모여들게 됨을 직접적으로 보여줍니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수: 2
-. 매물 증감 점수: 3
-. KB 흐름 점수: 3
-. 지인 멀티차트 점수: 3
-. 부담지수 점수: 2
-. 인구/세대수 점수: 4
-. 총점 = 17 / 24
전남 무안의 아파트 투자 점수는 17점으로서 양호한 성적을 기록하였습니다. 24,25년에 물량이 다소 많은 점을 뺀다면 더욱 좋은 시장 환경을 갖출 수 있었을 텐데 아쉽습니다. 하지만 저 시기만을 지난다면 단기간에 도시가 완성이 돼서 더욱 힘이 강한 무안이 될 것으로 보입니다.
현재 만약 전남의 거주하고 있어 기타 지역 1순위로 청약이 넘어와서 당첨의 기회가 있는 1 주택자의 경우 취득세, 종부세, 양도세 등에서 일부 중과를 피할 수 있는 유리한 점이 있기 때문에 매수 후 임차 세팅 후 길게 가져가시면 좋은 결과가 있지 않을까 생각됩니다.
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