1. 매수 부동산 및 사진
-. 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처
-. 분양권 당첨
-. 59 타입, 878세대, 자양1주택재건축, 23년 7월 입주
2. 카테고리
-. 분양권 당첨
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 계약: 2020년 12월
-. 잔금: 23년 7월 예정
4. 개인. 법인
-. 개인
-. 신혼부부 특별공급
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 8억
-. 경쟁률 120:1 뚫고 당첨(2자녀)
6. 실투자금
-. 계약금: 1.5억 (20%)
-. 확장비: 190만 원(10%)
-. 옵션: 약 200만 원(20%)
-. 총: 1.55억
7. 전월세
-. 자양동 자양 호반 써밋(21년 8월 준공): 전세가 8.7억
8. 대출
-. 중도금 대출 50%(서민 실수요자)
9. 투자 결정 사유
-. 지금이 마지막 기회일 듯 싶었음.
-. 서울의 주택 가격이 급속하게 상승하는 시점이었음.
-. 청약으로 브랜드 아파트 대단지 당첨되면 로또인 상태였음.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 서울 신축 브랜드 아파트로서 매도 계획 없음.
11. 도/시 단위 공급량
22년 현재 서울의 입주물량은 수요에 비해 상당히 적은 상황입니다. 전세가 및 매매가가 떨어지긴 어려운 상황으로 보입니다. 8월 임대차 3 법으로 인해 계약갱신이 만료된 매물은 전세가가 상당히 오른 가격으로 거래가 될 것으로 예상됩니다.
광진구 자체의 물량 역시 제로에 수렴합니다. 광진구의 흐름은 더욱 좋을 것으로 예상됩니다. 다만 가격은 고평가 기준에 머물고 있기 때문에 상승은 하지만 폭등 수준은 아닐 것으로 보입니다.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
광진구 대장 아파트는 자양 강변 아이파크가 차지하였습니다. 84 타입 기준으로 19.5억을 기록하고 있습니다. 롯데캐슬 시그니처보다 입지적인 환경은 좋을 수 있으나 신축이 아닌 점등으로 보아 같은 평형이라면 비슷한 시세를 형성할 것으로 보입니다. 내년 롯데캐슬이 입주하고 2년 후 2025년에 일반과세 및 비과세 물량이 풀릴 경우 어떤 가격을 형성할지 기대됩니다.
13. 매물 증감
2015년부터 2021년 하반기까지 매수우위 지수가 100을 훨씬 상회하였습니다. 22년 7월 현재 기준으로는 매수자는 없고 매도자의 물량이 늘어나고 있습니다. 서울 실거주를 위한 무주택자에겐 현재가 가격적인 메리트가 있을 것으로 보입니다. 결국 다시 시세는 상승할 테고 지금처럼 심리가 죽어 있을 때가 기회로 보입니다.
신축 아파트의 입주가 없는 상태에서 매물이 늘어나고 있습니다. 부동산은 심리가 아니라고 알고 있었는데 아무래도 심리적인 영향을 무시할 수 없을 것 같습니다.
광진구의 경우도 마찬가지로 매물이 소폭 상승하는 모습을 보입니다. 매물이 감소하는 시점이 작게나마 시세의 상승을 다시 만들어 갈 것으로 보입니다.
14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
해당 그래프를 기준으로 보면 2014, 2015년이 가장 투자하기 좋은 시점으로 보입니다. 매매가는 다소 주춤하였지만 전세가는 가파른 상승을 이어나갔고 전세가가 다시금 매매가를 끌어올리는 환경을 조성하였습니다. 더군다나 2015년엔 아파트를 매수 시 5년간 양도세 비과세 혜택을 준 것으로 기억합니다. 본인이 주택이 몇 채가 있던 관계없이 해당 시점에 아파트를 매수한 자에게 비과세 혜택을 주었습니다. 이를 기회로 보고 아파트를 매수하여 인생을 바꾼 분들도 여럿 계신 것으로 알고 있습니다. 다음번에 기회가 주어진다면 올라탈 수 있는 인사이트를 만들어야 할 것입니다.
현재 서울 광진구의 매매와 전세 모두 보합을 이어나가고 있습니다. 상승과 하락을 평하기에 거래량이 거의 없기 때문에 현재의 증감률은 거의 의미 없는 수치를 보이고 있습니다. 어느 정도 평균 정도의 거래량이 실행되었을 때 매매/전세 증감률을 다시 확인해 봐야 할 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
현재 서울의 시장 강도는 0을 기준으로 움직이고 있습니다. 상승률이 대폭 낮아졌지만 다시금 소폭 상승으로 추세를 바꿔나가고 있습니다.
거래량의 경우 2015년부터 2019년까지의 거래량의 상승이 눈에 뜁니다. 투자자의 유입을 볼 수 있습니다.
서울의 경우 미분양이 없는 환경에서 현재는 다소 머리를 들고 있습니다. 하지만 대부분 오피스텔인지 아파트인지 알 수 없는 공동주택에 입지와 세대수가 모두 부족한 위치의 아파트입니다. 신축 대단지 브랜드 아파트도 있지만 중도금 대출이 나오지 않는 점으로 인해 미분양이 되어 현재도 무순위로 나오고 있습니다. 한화 포레나 미아가 그런 경우인데 4년 후 미분양을 줍지 않은 것을 후회할 것입니다.
광진구의 경우 역시 서울의 멀티차트와 유사한 모습을 보입니다.
16. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 2004년 통계를 작성한 이후 평균은 125를 기록하고 있으며 최댓값은 203.7로서 22년 1분기에 기록하였습니다. 최솟값은 83.7로서 2015년 1분기에 기록하였습니다. 2015년 당시 소득에 비해 주택 가격도 낮았고 입주물량도 적어서 시세 상승이 이루어지기 좋은 환경을 갖추었습니다.
17. 인구/세대수 증감
서울의 인구 역시 타 도시와 마찬가지로 줄어들고 있습니다. 하지만 서울에서 사람들이 살기 싫어 줄어든다기 보단 주택 가격의 상승으로 인해 임차인들이 도심에서 외곽으로 계속하여 밀려나며 경기도로 전출이 많아진 것으로 보입니다. 세대수의 경우엔 꾸준히 상승하며 주택의 수요를 이어 나가고 있습니다.
광진구의 인구수와 세대수 역시 서울과 같은 흐름을 보입니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수: 4
-. 매물 증감 점수: 2
-. KB 흐름 점수: 2
-. 지인 멀티차트 점수: 3
-. 부담지수 점수: 1
-. 인구/세대수 점수: 4
-. 총점 = 16 / 24
서울의 부동산 데이터 값은 15점을 기록하였습니다. 현재의 거래량을 반영했을 때 좋은 점수라고 생각합니다. 올해 가을 이사철이 되면 좋은 흐름을 보일 것 같습니다.
해당 아파트의 경우엔 성수동 2가 신성노바빌 구축 25평이 매매가가 10억, 자양동 대동 24년 차 25평 아파트도 10.5억을 넘어가는 상태에서 현재 자양동 롯데캐슬의 경우 23년 신축 아파트이며 롯데캐슬 시그니처인점 또한 대단지 신축의 프리미엄을 더하여 프리미엄이 상당할 거으로 보입니다. 구축 아파트들에 비해서도 낮은 가격에 분양을 받았기 때문에 13~15억의 시세를 형성할 것으로 보입니다. 시세차익이 상당할 것으로 보이며 향 후에도 꾸준히 시세 상승을 이어나갈 것 같습니다.
참고링크: 28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰 (tistory.com)
28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰
서울시 구로구 오류동 천왕역 모아엘가트레뷰 1편에이어 서울시 시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/ 1편 링크 ☞28번-1
arangbokduk.tistory.com
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