1. 매수 부동산 및 사진
-. 가음동 창원자이 시그니처
2. 카테고리
청약 당첨
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 2020.8.30일 계약
- 2025년 4월 예정
4. 개인. 법인
- 개인
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
- 분양가: 84 타입 6.15억(최고가 기준)
- 확장비: 1500만
- 옵션: 자이의 옵션은 가격차가 천차만별임
6. 실투자금
분양권 당첨 시 6500만 원 계약금 필요 예정, 중도금 60%, 잔금 30% 진행
7. 전월세
-. 창원시 성산구 85 타입 기준
-. 용지아이파크(2017년 6월 준공) 매매/전세: 10억/7억(창원 대장)
-. 창원센텀푸르지오(2018년 1월 준공) 매매/전세: 7.6억/6억
-. 포레나대원(2018년 12월 준공) 매매/전세: 7.5억/5억
-. 노블파크(2007년 11월 준공) 매매/전세: 6.9억/5억
-. 창원가음한화꿈에그린(2017년 8월 준공) 매매/전세: 6.75억/5.8억
-. 트리비앙(2006년 10월 준공) 매매/전세: 6.57억/5억
-. 창원더샵센트럴파크 1단지(2017년 5월 준공) 매매/전세: 6.47억/ 4.2억
8. 대출
- 중도금 대출 60% 실행 예정
- 잔금 시 시세 10억 예정으로 잔금대출 70%할 시 현금을 회수할 수 있을 듯
9. 투자 결정 사유
안전마진이 최소한 3억 정도 보임. 용지 아이파크 바로 밑에 시세를 형성할 것으로 보임. 바로 앞의 창원 센텀 푸르지오도 7.5억에 거래가 되는데 2018년 식이기 때문에 7년의 연식을 벌리게 됨.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
분양권 전매가 되지 않기 때문에 창원 거주하는 실수요자만 청약이 가능함, 당첨된다면 비과세로 매도 후 상위 입지로 갈아타는 전략을 쓰기에 좋아 보임.
11. 인구/세대수 증감
경상남도의 인구수는 해마다 감소하고 있지만 세대수는 증가하고 있습니다.
창원의 인구수 역시 큰 폭으로 감소하고 있지만 세대수만큼은 상승을 하고 있습니다.
성산구의 인구와 세대수가 급격히 상승한 이유는 21년도에 의창구가 일부 성산구로 편입되면서 인구수의 급격한 변화를 불러일으켰습니다.
인근 경남에서 창원으로의 인구 유입이 일부 있으며 인구 유출의 대부분은 수도권으로 빼앗기고 있음을 볼 수 있습니다.
12. 도/시 단위 공급량
창원의 시장 환경은 양호합니다. 25년까지 수요에 비해 부족한 공급량을 경남 전체적으로 보이고 있습니다.
창원 자체의 공급량도 25년까지 양호하며 향후의 시장 환경이 기대가 됩니다.
성산구의 경우 25년에 물량 폭탄이 대기하고 있지만 앞으로 2년간 청정한 모습을 보이고 있습니다. 전세가가 상승하는 소리가 벌써 들리는 것 같습니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
창원의 대장 아파트는 용지공원 아이파크가 차지하였습니다. 근래엔 10억에 거래가 되었으며, 최고가는 11억 3천만 원에 실거래가 찍혀있는 단지입니다. 단지 뒤엔 바로 공원과 호수가 자리 잡고 있으며 초,중,고등학교 모두 가깝게 자리잡고 있습니다. 앞전에 분양한 힐스테이트 창원 더 퍼스트의 경우 84 기준 5.2억에 분양을 하였는데 너무 혜자스러운 가격으로 분양을 했습니다. 창원에 모든 고가점 통장이 모두 등장했을 것으로 보입니다. (48:1의 경쟁률 기록, 84 타입)
14. 매물 증감
매매 물량과 전세 물량 모두 급격히 상승하는 모습을 보이지만 현재는 전세 물량은 다소 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 새로운 입주물량이 없기 때문에 앞으로도 감소하는 모습을 보일 것입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
경남의 시장 강도는 아직까진 0보다 상위를 차지하고 있으며 미분양 역시 많지 않은 상황입니다. 문제는 전국 어디나 비슷한 거래량입니다. 결국 평균을 되찾겠지만 언제이냐가 문제일 것입니다.
창원 전체와 성산구의 시장 강도와 거래량은 비슷한 흐름을 보입니다. 미분양의 경우엔 성산구엔 존재하지 않습니다.
16. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 발생하는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 창원의 주택구입 부담지수 최댓값은 54.5이며 11년 4분기에 기록하였으며, 최솟값은 33.3으로 2020년 1분기에 기록하였습니다. 평균은 42.9로서 현재는 평균보다 살짝 높은 수준을 기록하고 있습니다. 현재와 같은 유동성장에서도 평균을 조금 상회하는 수준이기 때문에 앞으로 경남의 흐름이 조금 더 이어질 가능성이 있으며 공급물량의 절대치도 작기 때문에 양호한 시장 환경을 갖추고 있습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
2021년 전고점을 돌파하며 강한 시세의 상승을 이어나가고 있습니다. 2016년부터 2019년까지 3년간 긴 시세의 하락을 보였으며 2017년부터 2019년까지 3년간 입주물량이 수요에 3배 가까이 3년 연속 이어지며 하락을 견인한 것으로 보입니다.
2022년에 접어들어서도 창원의 주택 가격과 전세 가격은 전국에서 가장 좋은 흐름을 이어가고 있습니다. 현재는 전통적 비수기와 양도세 중과 회피 매물을 피하기 위해 매물이 쌓여서 거래가 안되었음과 동시에 6월 1일 다주택자 정리 매물이 합쳐져서 보합 수준을 유지하고 있습니다. 올 하반기에 시장 환경이 더욱 기대됩니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수*2 : 8
-. 매물 증감 점수 : 2
-. KB 흐름 점수 : 4
-. 지인 멀티차트 점수 : 2
-. 부담지수 점수 : 3
-. 인구/세대수 점수 : 2
-. 총점 = 21 / 28
경남의 경우 양호한 시장환경을 형성하고 있으며 추후 시세 상승이 기대되는 지역 중 한 곳입니다. 게다가 창원자이의 경우 좋은 시장 환경 + 좋은 가격에 청약이 당첨된다면 현재로서도 안전마진이 3억 정도 기대되지만 창원이 25년까지 현재보다 더 상승을 한다면 상승하는 만큼도 투자금 6500만 원으로 억대의 안전마진을 추가로 얻을 수 있을 것으로 보입니다. 당첨은=사랑, 감사합니다.
*참고 링크: 창원 마산합포구 월영마린애시앙
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