1. 매수 부동산 및 사진
-. 별양동 과천 자이 줍줍 주인공은 12명
2. 카테고리
2021년 11월 준공 완료 아파트 계약취소분 12기 청약(줍줍)
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 22년 8월 17일 계약
-. 잔금일 별도공지
4. 개인. 법인
개인만 가능함
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 59 타입: 6.5억~7.3억, 11세대 (현시세 15억)
-. 84 타입: 7.8억, 1세대(현시세 21억)
6. 실투자금
-. 계약금 20% 책정
-. 59: 1.6억
-. 84: 1.9억
7. 전월세
-. 과천 자이 59m2: 전세 10억 / 84m2: 전세 11억
-. 84m2 기준
-. 과천푸르지오써밋(2020년 4월 준공) 매매/전세: 22억/13억
-. 과천위버필드(2021년 1월 준공) 매매/전세: 21.9억/12억
-. 과천센트럴파크푸르지오써밋(2020년 12월 준공) 매매/전세: 21.5억/12.8억
-. 래미안에코팰리스(2007년 4월 준공) 매매/전세: 19.5억/12억
-. 주공8단지(1983년 8월 준공) 매매/전세: 19억/12.9억
-. 래미안과천센트럴스위트(2018년 7월 준공) 매매/전세: 19억/12억
-. 래미안슈르301~342동(2008년 8월 준공) 매매/전세: 18.3억/12억
-. 과천자이(2021년 11월 준공) 매매/전세: 18억/11억
-. 주공4단지(1983년 5월 준공) 매매/전세: 17.5억/12.5억
8. 대출
전세로 잔금을 맞출 경우 대출은 필요 없음.
9. 투자 결정 사유
이유가 없음 당첨되면 로또니깐.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
이 정도 금액의 시세차익이면 1 주택유지로 비과세 털어야 함.
11. 인구/세대수 증감
지방에서의 수도권으로 인구의 이동이 계속되고 있습니다. 경기도의 인구의 환경은 좋습니다.
경기도 과천의 인구수는 7만 9천 명입니다, 현재 인구수와 세대수 모두 상승하고 있으며, 이 추세는 계속 이어질 것으로 보입니다.
과천보다 남쪽의 경기도에서 과천으로의 전입이 많습니다. 상위 입지로의 이동을 성공한 세대인 것 같습니다. 부럽.. ㅋ
12. 도/시 단위 공급량
지인의 수요 입주 물량의 경우 아파트 외에 오피스텔 생활형 숙박시설 등도 집계가 포함되기 때문에 아파트의 수요는 적정한 수준일 것으로 보입니다. 하지만 주택의 대체제로서의 역할도 할 수 있는 대체제들이기 때문에 무시할 수준은 아닙니다.
과천의 인구수는 경기도에서 가장 작은 편에 속하기 때문에 수요량을 집계시 굉장히 작은 양만이 집계가 됩니다. 하지만 서울을 위협하는 수준의 평단가를 자랑하며 대기수요가 엄청난 지역 중 한 곳입니다. 수요에 비해 역대급 물량을 20년부터 3년째 유지하고 있지만 전세가가 떨어지지 않은 점이 이를 반증합니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
경기도 과천의 최고가 아파트는 과천 푸르지오 써밋이 차지하였습니다. 84 타입의 가격이 22억을 기록하며 강남을 위협하는 수준의 가격입니다. 물론 강남이 더 좋겠죠 ㅎ 과천에는 과천 정부청사가 있으며 공무원의 도시였습니다. 앞으로는 세종이 과천의 역할을 대신하게 될 텐데 집값 또한 따라갈 수 있을지 기대가 됩니다.
14. 매물 증감
21년 하반기까진 매수자가 많은 시장을 유지하였지만 2022년도 들어서 시장이 확연히 꺾인 모습을 보입니다. 매도자가 많은 시장이 형성되며 어려운 시장 환경을 갖고 있습니다. 하지만 이미 상승된 시세 차익이 워낙 크기 때문에 급매로 매도하더라도 이익이 클 것으로 보입니다.
매매의 매물은 크게 증가를 하였지만 현재는 다소 줄어드는 추세로 변경이 되었습니다. 전세의 매물의 경우 수요에 7배가 넘는 입주물량이 있었지만 대기하는 수요가 엄청나기 때문에 금세 소화를 시켜버린 모습을 보입니다. 작년에 과천에 입주물량이 과다하여 전세가가 많이 떨어지는 뉴스를 접한 기억이 있는데 1년도 되지 않아 그 많은 물량을 소화하고 전세가의 상승을 바라볼 수도 있는 수준에 머무릅니다. 이것이 강남 바로 밑에 있는 입지의 힘으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
경기도의 시장 강도는 20년 21년도에 급격히 상승하였습니다. 현재는 0보다 다소 낮은 시장 강도를 형성하고 있습니다. 앞으로 보합의 시장을 형성할 것으로 보입니다.
과천의 시장 강도는 1년을 주기로 널뛰기를 하는 모습을 보입니다. 워낙 인구수가 적은 도시라 그런지 상승과 하락을 반복하며 현재의 시세를 유지하였습니다. 2010년부터 시세가 하락하여 2013년에 정점을 찍고 2016년도에 전고점을 회복했으며 현재까지 6년간 상승을 하였습니다. 하락은 보통 2~3년을 유지하고, 6~9년은 상승을 하는 모습을 보입니다. 과천뿐만이 아닌 다른 지역도 2~3년간 하락 후 훨씬 긴 상승의 시장 강도를 보입니다. 서울 및 수도권 지역이 더욱 그러한 모습을 크게 보입니다.
16. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 과천의 지수의 최솟값은 58.7로 2015년 1분기에 기록하였습니다. 하지만 평단가의 최솟값은 2013년입니다. 주택구입 부담지수엔 소득이란 지수가 포함되기 때문에 2013년도가 2015년도 보다 소득이 높은 시점이었건 것으로 생각됩니다. 과천의 최댓값은 115.6으로 22년 1분기에 기록하였습니다. 평균은 77.4입니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
과천의 매매가 전세가의 시세 증감률을 차트로 나타낸 것입니다. 2010년부터 시세의 하락이 깊었습니다. 전고점을 회복하는데 많은 시간이 필요함을 알 수 있습니다. 그러나 전세가의 경우 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 매매가가 떨어지고 전세가가 올랐을 때를 타이밍으로 매수를 했다면 좋은 결과를 볼 수 있었을 것으로 보입니다.
kb주간 통계입니다. 과천은 21년 하반기부터 사실상 보합의 시장환경을 보입니다. 하락도 상승도 없는 시장입니다. 눈여겨볼 점은 앞에서 봤든 입주 폭탄임에도 불구하고 전세가가 하락을 하지 않고 있다는 점입니다. 대구와 세종의 경우와는 상반되는 모습을 보입니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수*2 : 4
-. 매물 증감 점수 : 3
-. KB 흐름 점수 : 3
-. 지인 멀티차트 점수 : 2
-. 부담지수 점수 : 1
-. 인구/세대수 점수 : 4
-. 총점 = 17 / 28
과천의 총점은 24점을 기록하였습니다. 어려운 시장 환경임에도 불구하고 양호한 점수를 보여주고 있습니다. 하지만 실거주가 아닌 투자의 입장에서는 현재 진입하기 어려운 시장 환경을 갖고 있으며 상당히 많은 금액의 투자금이 투입될 것으로 보이며 수익률도 좋지 못할 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고 과천 자이의 줍줍으로 나온 12세대에 당첨이 된다면 이러한 시장환경을 모두 무시하고 절대적인 가격이 반값에 분양을 받을 수 있기 때문에 아무리 시장 환경이 좋지 않다고 하더라도 현재 가격에 반값에 분양을 받을 수 있다면 천운을 받는 것으로 보입니다.
결론, 무조건 청약하자,, 22년 7.29일까지 과천에 전입한 무주택 세대주 만세.!
*참고 링크: 서울 광진구 롯데캐슬리버파크시그니처
12번. 서울시 광진구 자양동 아파트 투자 흐름(자양동 롯데캐슬리버파크시그니처)
1. 매수 부동산 및 사진 -. 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처 -. 분양권 당첨 -. 59 타입, 878세대, 자양1주택재건축, 23년 7월 입주 2. 카테고리 -. 분양권 당첨 3. 계약시기 및 잔금 시기 -. 계
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