1. 매수 부동산 및 사진
-. 중흥리 당진송악 경남아너스빌(21년 4월 준공 완료)
-. 총 5개동 381세대
-. 전세가율: 72~98%
2. 카테고리
-. 분양권 투자
-. 준공 후 미분양 단지
-. 가격이 저렴함
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 이미 준공 완료된 아파트로서 계약금 10% 납입 후 잔금 납부 후 키 수령
4. 개인. 법인
-. 개인 및 법인 둘 다 가능할 것으로 보임, 법인의 경우에도 중도금 대출이 없이 바로 전세 세팅을 할 경우 임차금으로 잔금을 마련하면 됨, 단 취득세는 중과임.
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 분양가: 25평 1.5억, 28평:1.8억, 34평: 2.1억으로 평당 600만원 수준의 아파트
6. 실투자금
-. 84 타입 기준
-. 전세가 최저가 1.8억
-. 매매 일반 가격 2억
-. 실투자금 2000만 원
7. 전월세
- 매매/ 전세
-. 당진 세종 그랑시아(2005년 2월 준공) 매매/전세: 31평: 1.15억/1억
-. 당진 세종 그랑시아(2005년 2월 준공) 매매/전세: 27평: 0.84억/0.85억
8. 대출
-. 임차를 낼 경우 대출이 필요 없을 듯
9. 투자 결정 사유
-. 절대가가 저렴해 보여서 흐름을 확인해 보고 싶었음.
-. 산업단지와 가까운 입지를 갖고 있음.
-. 인프라가 부족함.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 일반과세: 다주택자라 할지라도 2년 보유 후 매도 시 일반과세 가능
-. 취득세 및 종부세를 확인해야 함.
11. 인구/세대수 증감
충남의 경우 인구수의 감소폭이 경상도와 전라도에 비교하여 심하지 않은 것으로 보입니다. 감소는 하고 이지만 미비한 것으로 보입니다. 세대수는 꾸준히 증가를 하고 있습니다. 양호한 인구수 증감을 보입니다.
당진의 경우엔 인구수와 세대수가 모두 소폭 상승하는 모습을 보입니다.
12. 도/시 단위 공급량
16,17,18년 공급량이 초과한 이후로 19,20,21년 적정 공급을 하였습니다. 21,22,23년 공급이 다시 넘치는 모습을 보입니다. 충남 전체적으로는 수요에 비해 공급이 많습니다.
당진의 입주량은 5년간 수요에 비해 2배의 공급량을 보이고 있습니다. 25,26년 까지도 매매 시세가 하락할 수 있을 것으로 보이며 전세가의 하락은 자명합니다. 당진 수청지구의 신축 아파트들이 많이 입주를 하는 시점으로 보입니다. 5년간 분양이 끝나고 기회가 찾아올 것으로 보입니다. 18,19년도에 투자로 들어가신 분들은 시세 차익을 봤을 것으로 보이며 현재는 가격도 많이 올랐고 갭도 클 것이기 때문에 실거주를 제외하고는 제외해야 할 시장 환경을 보입니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
84 기준 당진의 최고가 아파트는 당진 아이파크가 차지하였습니다. 현재는 수청지구가 완성 전이라 구도심 쪽에서 최고가 아파트가 나왔지만 향 후 수청지구가 완성되고 입주를 마치는 시점에는 수청지구에서 초, 중품아에 대단지 브랜드 아파트가 최고가 대장 아파트를 형성할 것으로 보입니다.
14. 매물 증감
2021년에 매수우위 지수가 130에 다다르며 매수자가 매도자보다 많은 시장을 형성하며 시세가 상승했을 것으로 보입니다. 실제로도 21년까지 긴 하락 후에 반등을 시작하였습니다. 현재는 매수자가 없는 환경을 보입니다.
매매 전세 매물 모두 증가하는 모습을 보입니다. 전세 매물은 보다 많이 증가할 것으로 보이며 갭 가격을 벌릴 것으로 보입니다. 매매가도 상승하기 어려울 거이므로 어려운 시장 환경을 보일 것으로 예측됩니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
충남의 시장 강도는 0이며 움직임이 없는 시장 환경을 나타냅니다. 21년 하반기에 피크를 찍고 지속적으로 하락을 하고 있습니다.
당진의 시장 강도 역시 0입니다. 아직 -로 내려가진 않았지만 추후 - 시장 강도를 보일 것이며 어려운 시장 환경을 보일 것입니다. 21년도에 거래량이 터지며 분양권이 많은 거래를 보였으며 투자자들은 손 털고 나갔을 확률이 높습니다.
16. 주택구입 부담지수
현재 충남의 주택구입 부담지수는 42.8로서 2004년 1분기에 기록한 최댓값 43.9에 근접하였습니다. 소득 대비 주택 가격이 고점을 나타내고 있으며 입주 물량이 상당하기 때문에 어려운 시장 환경을 나타낼 것입니다. 최솟값은 20년 1분기로 31을 기록하였습니다. 평균은 38.1로서 높은 수준을 보입니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
반등할 수 있는 시점에 도래하여 전고점을 찍고 상승을 할 시점인데 시장 환경이 도움을 주지 않습니다. 조금 더 인고의 시간을 버텨야 할 것으로 보입니다.
21년 12월을 기점으로 시세 상승은 꺾인 것으로 보입니다. 앞으로 많은 입주물량이 대기하고 있기 때문에 매매와 전세가 모두 하락할 것으로 예측되며 어려운 시장 환경이 나타날 것으로 보입니다. 위기는 곧 기회이듯 실거주 분들의 갈아타기가 있으면 좋을 것이며 투자로서는 현재 적합하지 않습니다. 투자자는 항상 돈이 없거든요.. 세종, 대구와 같은 파란색의 그래프가 곧 출현할 것으로 보입니다. 그럴 때 피가 많이 붙은 상위 입지를 저렴한 분양가로 겟 할 수 있다면 메리트가 있어 보입니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수*2: 0
-. 매물 증감 점수: 1
-. KB 흐름 점수: 2
-. 지인 멀티차트 점수: 2
-. 부담지수 점수: 1
-. 인구/세대수 점수: 4
-. 총점 = 10 / 24
충남의 현재 시장 환경은 상승도 하락도 없는 보합의 시장을 형성하고 있습니다. 하지만 소득 대비 주택의 가격이 올라간 상태이며 입주물량이 5년간 수요의 2배 이상을 대기하고 있기 때문에 어려운 시장 환경을 모두 갖추었습니다. 다만 인구수와 세대수가 꾸준히 증가하며 주택의 수요를 견인하고 있지만 공급 폭탄을 이겨내기엔 시간이 많이 필요할 것으로 보이니다.
따라서, 송악 경남아너스빌 역시 현재 해당 아파트를 가격이 저렴하단 이유만으로 거래를 할 경우엔 가격 상승은 어려울 것으로 보입니다. 당진에 공급 폭탄이 있으며 그 공급폭탄의 입지가 당진에서 가장 상위 입지를 가리키는 수청지구 이기 때문에 하위 입지의 아파트는 시세의 하락의 폭탄을 그대로 떠안을 것으로 보입니다. 시장 환경을 분석하기 전에 가격이 저렴하려 눈에 들어오긴 했지만 절대가가 저렴하다는 이유만으론 매수하기에 단점이 더욱 많습니다. 그럼에도 불구하고 평당 600만 원이란 분양가는 저렴한 것이 맞으며 현재의 인플레이션 시대에선 저 가격의 분양가는 앞으로 절대 나올 수 없을 것으로 보입니다. 저 위치에 꼭 거주를 해야 하는 분들에게만 저렴한 아파트론 적합해 보입니다. 저 가격 이하로는 앞으로 신축 아파트의 공급이 불가능하기 때문입니다. 감사합니다.
*참고 링크: 충남 내포 신도시 모아미래도
3번. 충청남도 홍성 아파트(신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차)
1. 매수 부동산 및 사진 -.신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차 2. 카테고리 -.아파트 분양권 줍줍 성공 -.미 계약 줍줍 아닌 미 분양 줍줍(경쟁률 0.96:1) 3. 계약시기 및 잔금 시기 -.21.8.29일
arangbokduk.tistory.com
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