1. 매수 부동산 및 사진
-. 쌍동리 광주초월역한라비발디
-. 1108세대
2. 카테고리
실거주를 위한 주택 청약 당첨
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 분양 2020년 7월
- 2024년 4월 입주예정
4. 개인. 법인
개인명의 실거주 내 집 마련 당첨
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
6. 실투자금
- 계약금 4000만 원
- 옵션비
- 5000만 원 이하로 입주 시까지 끌고 갈 수 있음
7. 전월세
- 85m2 기준
- 이편한세상광주역1~6단지(2016년 10월) 매매/전세: 8.2~8.6억/5.4~7.억
- 힐스테이트태전(2017년 10월) 매매/전세: 7.5~8.2억/5.7억~6억
- 이편한세상태재1단지(2018년 7월) 매매/전세: 7.9억/5.6억
- 이편한세상오포3차(2016년 11월) 매매/전세: 7.7억/5.5억
- 광주태전아이파크(2017년 8월) 매매/전세: 7.4억/5.5억
- 광주역우방아이유쉘2단지(2018년 9월) 매매/전세: 7.3억/5억
- 광주센트럴푸르지오(2018년 4월) 매매/전세: 7.05억/5억
- 우남퍼스트빌(2004년 6월) 매매/전세: 6.9억/4억
8. 대출
- 중도금 대출 60% 실행 중
- 잔금 시 6억에 70% 정도 대출이 실행될 것으로 보임
- 실 투입금액은 적을 것으로 보임
9. 투자 결정 사유
- 판교의 배후 단지
- 판교 출퇴근이 가능한 입지로 평단가가 매우 저렴함
10. 매도 예상 시기 및 매도금
청약 당첨자는 매도 계획이 없음, 실거주를 하며 아이를 키울 예정
11. 인구/세대수 증감
경기도의 인구수와 세대수가 상당히 증가 추세이며 경기도 광주시 역시 인구수와 세대수가 증가하고 있습니다. 다만 인구수와 세대수의 증가 추이가 다소 줄어들었습니다. IT업계의 회사가 증가하며 일자리의 증가가 인구수의 증가로 이어지고 있습니다. 특이하게도 광주에서는 고등학교 설립을 반대한다고 합니다. 그 이유인즉슨 분당 쪽으로 자녀들을 등교시켜 분당 아이들과 광주 아이들을 어울리게 하는 전략이 있다고 합니다. ㅎㅎ
광주에서 성남으로의 전입이 많은 모습입니다.
12. 도/시 단위 공급량
경기도 광주의 입주물량은 점점 증가하는 추세를 보입니다. 24년도의 과공급 물량으로 인해 전세가의 하락이 예상됩니다. 25년은 공급물량이 없습니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
경기도 광주의 최고가 아파트는 이편한세상 광주역이 차지하였습니다. 최고가 8.6억에 거래가 되었습니다.
한라비발디와는 직선거리 4.2킬로가 떨어져 있으며 광주 구도심이 자리 잡고 입는 입지적 차이를 보이고 있습니다. 하지만 가격차이가 4억이 나는 수준은 아니기 때문에 제가 생각하는 적정가는 5~6억으로 보고 있습니다.
14. 매물 증감
매매와 전세 모두 매물이 증가한 상황입니다. 당분간 이와 같은 상황이 지속될 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
경기도와 경기도 광주시의 시장 강도는 모두 0 아래로 떨어진 상황입니다. 거래량은 없으나 미분양 물량 또한 없습니다. 미분양 물량이 증가한다면 어려운 시장 환경을 만들 수 있지만 현재는 아닌 것 같습니다.
16. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 경기도의 주택구입 부담지수는 115.6으로 통계를 작성한 2004년 이후 최고를 달리고 있습니다. 코로나 상황에 풀린 유동성으로 인해 실물 자산인 집값은 상승했고 급여는 동결되는 등의 상황으로 인해 최고 점을 달리고 있는 것으로 보입니다. 지수의 최솟값은 58.7로 2015년 1분기에 기록하였습니다. 경기 광주의 지수 평균값은 58.7입니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 경기도 광주의 매매가의 경우 2008년 하락을 시작해 전고점을 돌파하기까지 12년이 걸린 것으로 보입니다. 2020년에 전고점을 돌파하는 모습을 보입니다.2008년부터 경기도 광주의 입주물량은 제로에 가까운데 큰 하락을 한 것을 보면 상위 입지의 영향력이 얼마만큼 큰지를 꼭 살펴야 하는 이유가 됩니다.
- 광주의 전세가는 꾸준히 상승하는 모습을 보입니다. 투자수요가 발생할 수 없는 전세가의 경우 꾸준한 상승으로 매수의 타이밍을 찾는데 도움을 줍니다. 2015년이 광주의 투자 타이밍으로 보이며 실제 주택구입 부담지수 역시 낮았던 것을 알 수 있습니다.
- 경기도 광주의 매매가는 보합을 유지하고 있습니다. 거래가 없으며 시세를 알 수 없는 상황입니다.
- 경기도 광주의 전세가는 다소 하락을 보이고 있습니다. 앞으로 입주물량 역시 많기 때문에 하락할 수 있는 시장 환경이 갖추어졌습니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수*2 : 4
-. 매물 증감 점수 : 1
-. KB 흐름 점수 : 1
-. 지인 멀티차트 점수 : 2
-. 부담지수 점수 : 0
-. 인구/세대수 점수 : 4
-. 총점 = 12 / 28
*참고 링크: 경기도 과천시 과천 자이
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