8번. 강원도 동해시 아파트 투자(효가동 동해자이)

1. 매수 부동산 및 사진

 -. 효가동 동해 자이

 -. 670세대 24년 7월 입주예정 

 

 

전경

분양가

평면도

단지배치도

입지환경

2. 카테고리
 -. 아파트 분양권 투자

3. 계약시기 및 잔금 시기

 -. 계약 22.4월

 -. 잔금: 24.7월 

 

4. 개인.법인
 -.개인 명의 / 분양권

 

5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)

 -. 분양가: 3.36억

 -. 확장비:1180만

 -. 피: 2250만 원 

6. 실투자금
 -. 프리미엄: 2250만

 -. 1차 계약금: 1000만

 -. 2차 계약금: 2345만

 -. 총합계: 5717만

 

7. 전월세

 -. 84 타입 기준

-. 동해 프라우드 스위첸 (23.12월 입주): 매매 3.48억

-. 이 편한 세상 동해 (20.2월 입주): 매매 3.34억

-. 이도동 동해이도 코아루 더스카이 (19.12월 입주): 매매 2.74억 / 전세: 1.80억

-. 동해 아이파크 (18.11월 입주): 매매 3.17억 / 전세 2.5억

8. 대출

 -. 중도금 대출 60% 실행 가능(중도금 무이자)

 -. 중도금 자체보증으로 세대당 2개의 허그 보증 한도 수를 넘을 수 있음

    (규제+비규제+자체+자체+자체+자체 가능)

9. 투자 결정 사유

 -. 비규제 지역으로 전매제한이 없는 지역으로서 언제든지 EXIT 할 수 있음

 -. 중도금 무이자 지역으로서 대출 이율에 대한 두려움이 없음.

 -. 중도금 보증이 자체보증으로서 허그 한도에 이른 다주택자의 투자가 가능함.

 -. 주변 강릉시 대장 강릉유천 유승한내들 더 퍼스 7.17억, 속초시 힐스테이트 속초 센트럴 6.08억에 비해 저평가

 -. 강릉 및 속초시에 비해 작은 도시지만 국평 기준 상승여력이 있다고 판단됨.

 -. 한국철도시설공단 영남본부 동해선 연장사업(포항 ~ 삼척)으로 인해 교통량 활달 예상 2023년 12월 31일 완공 예정

 -. KTX연결로 인해 서울에서 2시간대에 접근이 가능함.

 -. 한국동서발전, 한전 KPS, GS동해 전력, 수산 인더스트리 등 발전소 관련 사업체들이 입주해 있음

 -. 동해시 유일한 4세대 아파트로서 타 아파트에 비해 메리트가 있음.

10. 매도 예상 시기 및 매도금

 -. 24년 7월 임차금으로 잔금 후 등기 쳐서 일반과세

 -. 24년 6월 분양권 상태로 등기 전 매도. 

11. 도/시 단위 공급량

강원도 입주량

 -. 강원도의 공급량은 대체적으로 적정한 수준이며, 과공급구간인 2021년을 지나며 과도한 물량은 없어서 양호한 시장 상황을 형성한 것으로 보입니다. 22,23년의 경우 수요에 비해 낮은 공급량을 보이고 있으며 현재의 전세가 상승 및 매매가 상승의 에너지를 비축하고 있는 것으로 보입니다. 24년에 한해 강원도의 입주물량이 수요에 비해 과도한 상황을 보이고 있습니다. 

 -. 동해의 경우 수요량과 입주물량이 강릉에 비해 적정한 수준 유지하는 것으로 보입니다. 25년엔 공급이 없으므로 좋은 흐름이 유지될 것으로 생각됩니다.

강릉 입주량

 -. 강릉의 경우엔 18년 이후 수요와 공급이 원활하게 이루어지다 24년 과공급으로 시장이 한번 휘청할 것으로 보입니다. 24년의 과공급을 이겨낼 수 있을지는 시장 환경을 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 

삼척 입주량

 -. 삼척의 경우엔 18년 과공급 이후 2년간 공급량을 제로에 수렴하며 분양시장이 얼어붙었습니다., 2021년 입주가 있었지만 앞뒤로 2년간 총 4년 동안 공급이 없었기 때문에 수요에 비해 공급이 부족한 것으로 보입니다. 24년에만 공급이 대기 중입니다. 강릉의 시장 환경은 양호할 것으로 보입니다. 

동해시 입주량

 -. 동해시의 경우 22년엔 입주물량이 존재하지 않습니다. 23,24년의 경우엔 각 1단지씩 공급을 이어가고 있습니다. 24년에 670세대의 물량이 동해 자이의 물량으로서 수요보단 과다한 상황을 보이고 있지만 과다한 상황은 아니기 때문에 동해에서 1군 자이의 브랜드 아파트의 수요는 많을 것으로 보입니다.  시장 환경은 어느 정도 좋은 환경을 갖추고 있지만 전세가가 얼마나 받쳐줄지가 입주 시 투자금을 결정 지을 것으로 보입니다. 

 

12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

동해 최고가 아파트

 -. 강원도 동해의 대장 아파트는 동해 자이가 차지하였습니다. 국평기준 3.7억을 형성하고 있습니다. 주변아파트인 이편한세상동해를 보면  매매3.4억 / 전세2.3억 정도 형성을 하고 있어 동해자이 전세가는 약 2.3억~2.5억 사이로 예상됩니다. 갭 투자 시 투자금이 상당하기 때문에 갭 투자의 매력보단 동해의 대장 아파트로 추후 주변 강릉 및 속초 대장 아파트 가격 매매가와의 갭을 줄여서 시세를 상승시키는 효과를 얻을 수 있을지 지켜 봐야 할 것으로 보입니다. 그러나 강릉 및 속초에 비해 작은 인구 & 관광지의 장점이 부족하기 때문에 상승 여력이 얼마나 있을지는 미지수인 거 같습니다.

 

13. 매물 증감

매매/전세 매물 증감

 -. 매매의 경우 20년 10월을 저점으로 매물이 쌓이기 시작해 현재 260개 정도의 매물이 적채 되어있습니다. 하지만 현재는 매물이 줄어드는 추세로서 전국의 매물이 쌓이는 환경에서 양호한 시장을 형성하고 있습니다. 확실히 투자자의 진입이 적은 도시란 것이 느껴집니다. 

 

 -. 전세 매물의 경우 21년 7월을 저점으로 현재 20여 개의 매물을 갖고 있으며, 매물이 소화되고 있는 환경을 보입니다. 22년에 공급물량이 제로이기 때문에 수요를 받쳐주고 있는 것을 보입니다. 현재의 인플레이션 상황이 전세가를 얼마나 밀어낼지 궁급합니다. 

14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

매매/전세 증감률

 -. 매매와 전세의 경우 20년 11월부터 현재까지 꾸준한 상승을 이어오고 있습니다. 어려운 시장환경에서도 타 지역에 비해 상승이 꾸준히 이루어지고 있습니다. 6월까지 상승을 이어왔지만 앞으로의 시장환경은 지켜봐야 할 것이며 강원도 강릉의 경우 KB상승률에서 매매와 전세 모두 탑 10에서 1,2위를 다투며 뚜렷한 상승의 시그널을 보이고 있습니다. 그런 시그널이 언제까지 이어질지 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

강원 멀티차트

 강원도의 시장 강도는 매매의 경우 100 정도를 이루고 있으며 전세는 이보다 다소 낮은 시장 강도를 형성하고 있습니다. 21년도에 거래량이 폭발하며 강한 시세 상승을 이어왔으며 작년 연말부터 현재까지 대한민국에서 가장 큰 상승을 ㅎ기도 하였습니다. 그럼에도 불구하고 강원의 미분양이 1000여 세대 존재합니다. 다만 입지적 부족함이 큰 공동주택으로 보입니다. 

 

동해시 멀티차트

 동해시의 경우에도 강원도와 비슷한 시장 강도와 거래량을 보입니다. 현재는 거래량이 평균에 비해 낮은 상태를 형성하고 있지만 미분양이 없으며 공급도 적기 때문에 양호한 시장환경을 보일 것입니다. 

16. 주택구입 부담지수

주택구입 부담지수

 주택구입 부담지수는 평균의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 부담을 수치로 표현한 거입니다. 강원도의 주택구입 부담지수는 현재 39.8로서 역대 최고점인 39.9에 가까운 상태를 보입니다. 지역에 따라 단기적 고점으로 판단할 수 있습니다. 평균값은 33.4이며 최솟값은 28.9입니다. 인구수가 적기 때문에 주택구입 부담지수가 상하차가 별로 존재하지 않습니다. 

17. 인구/세대수 증감

강원 인구/세대수

 강원도의 인구수는 하락하고 있습니다. 다행히 세대수는 꾸준히 상승하며 신축 주택의 수요는 계속될 것으로 보입니다. 

동해 인구/세대수

 동해시의 인구수는 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 유입도 유출도 많지 않을 것으로 보입니다. 다행히 세대수는 꾸준히 상승을 이어가며 주택의 수요는 있을 것으로 보입니다. 만약 인구수와 세대수가 모두 하락한다면 투자에 좋지 못한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 

 

동해시 인구 유입/유출

 동해시의 경우 수도권으로 인구가 유출되기보단 근거리 지역 내에서 인구가 유입되고 유출이 이루어지고 있습니다. 지역 간 필요에 따라 인구를 교환하고 있습니다. 

 

18. 기타 참고 및 결론

 현재 다소 어려운 부동산 환경이 펼쳐지고 있지만 경남, 전북, 강원, 제주의 경우엔 양호한 시장환경을 보이며 상승을 이어가고 있습니다. 위 4개의 지역이 하락으로 전환을 한다면 수도권이 하락에서 상승으로 전환될지 지켜보는 것도 재밌을 것 같습니다. 

 

 현재와 같이 금리가 급격하게 올라가는 시점에서 무이자 대출은 금리를 걱정할 필요가 없는 상품으로 현재의 상황에서 강점을 보이고 있습니다. 하지만 워낙 인구수가 적은 도시이기 때문에 상승의 흐름이 전해지기 전에 시장을 죽을 것이 가장 염려되는 포인트였는데 아니다 다를까 그런 시장환경이 펼쳐져서 걱정이 됩니다. 그럼에도 불구하고 상승을 하고 있기 때문에 24년 7월까지 2년간 시장 상황을 지켜보며 느긋하게 시장을 살펴봐야 할 것으로 보입니다.  

 

참고링크: 25번. 강원도 원주 지역 시장 분석. (원동 두산위브더제니스센트럴 원주) (tistory.com)

 

 

25번. 강원도 원주 지역 시장 분석. (원동 두산위브더제니스센트럴 원주)