강원도 원주시의 주택 가격의 고평가 여부 및 시장 환경의 대외변수를 분석하여 해당 지역의 아파트가 미래에 상승할 여력이 어느 정도 인지 혹은 하락할 확률이 어느 정도 인지를 객관적인 데이터를 바탕으로 분석하기 위하여 해당 보고서를 작성함.
1. 매수 부동산 및 사진
- 원동 두산위브더제니스 센트럴 원주
- 1167세대
- 26.3월 입주예정
- 59, 74, 84평형으로 이루어진 단지
2. 카테고리
- 강원도 원주 분양권 투자 및 청약
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 22.9월 계약
- 26.3월 입주 예정
4. 개인. 법인
- 개인 명의
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준
- 분양가 10층 이상 기준 4.1억
- 확장비 옵션비 별도
6. 실투자금
- 계약금 10%: 3600~4100만원 수준
- 옵션 및 확장비 계약금 일부 300만원 수준
- 총: 3900~ 4400만원 필요 (청약 시, 그 외 분양권 매수 시 프리미엄 추가됨)
7. 전월세 (84 기준)
- 명륜동 더샵원주센트럴파크2단지(22년 1월 입주) 매매: 4.2억 / 전세: 2.9억
- 일산동 원주일산두진하트리움시티(19년 5월 입주) 매매: 3.8억 / 전세 : 2.9억
- 개운동 휴먼시아원주개운1단지(10년 9월 입주) 매매: 2.7억 / 전세: 2.5억
- 무실동 제일풍경채원주무실(25년 5월 입주) 36평 분양가: 4.9억
- 원동 두산위브더제니스센트럴 원주 분양가는 평균 약 3.9억으로 보아 주변 신축 더샵 경우 전세가가 2.9억대로 보입니다. 원동 주산위브더제니스텐트럴 같은 경우에도 신축을 감안하면 전세가는 약 3억대로 형성될 것으로 보이며, 투자금은 약 1억 정도로 예상됩니다. 그러나 근처 입주예정인 무실동 제일풍경채원주 무실과 얼마 차이 나지 않는 입주로 전세매물이 쌓일 것 생각되어 투자금은 좀 더 올라갈 것으로 보입니다.
8. 대출
- 중도금 대출 60% 가능
- 중도금1회 차의 경우 무이자
- 중도금 2~6회 차의 경우 이자 후불제
9. 투자 결정 사유
- 원주 두산위브더제니스는 원동남산구역을 재개발하는 지역으로서 일대가 모두 재개발 및 재건축 조합을 형성하여 대단지 브랜드 타운을 형성하는 지역의 1번째 분양으로서 1번째 분양이 가장 저렴한 분양가를 형성할 것이며 모두 브랜드 타운이 모두 입주할 경우 새로운 랜드마크로서 도시의 외관이 달라질 수 있으며 상권이 몰리며 입지의 우위를 차지할 수 있다.
- 더샵 센트럴 파크 4단지의 경우 84 타입이 6억을 기록한 경우도 있기 때문에 가격적인 메리트도 있다고 판단.
- 학원가 및 상권이 크게 발달할 것으로 보임.
- 중도금 1차 실행일이 22.10.25일로서 명의가 없는 투자자의 경우 그전에 엑시트가 가능함.
- 지방에서는 보기 드문 유리난간을 사용함.
- 제일풍경채 원주 무실에 비해 평당 분양가가 150만 원 정도 저렴함.(제일풍경채 청약 경쟁률 93A: 51대 1 기록함)
- 단. 남원주 역세권 단지의 분양 예정 단지가 대기하고 있기 때문에 분양이 몰릴 경우 포항과 같은 어려운 시장환경을 형성할 수 있는 리스크가 존재함.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 분양권 상태에서 매도 (양도세 매수자 부담 또는 양도세 최고 세율 82.5% 부과)
- 등기 후 실거주
- 등기 후 2년 또는 4년 후 일반 과세(다주택자)
11. 인구/세대수 증감
- 강원도의 인구수는 하락과 상승을 반복하고 있는 반면 강원도 원주시의 인구수와 세대수는 꾸준히 증가하며 양호한 시장 환경을 형성하고 있습니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 강원도 전체의 입주물량이 수요에 비해 부족한 편이며 강원도 원주시의 입주물량 또한 수요에 비해 적정한 흐름을 유지하고 있습니다. 매년 꾸준한 전세가와 매매가의 상승이 예상됩니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 2019년 3억대의 아파트 가격이 현재 5.3억의 최저가 매물을 형성하고 있으며 1.4억 정도의 가격의 상승을 지난 2년간 상승을 하였습니다.
14. 매물 증감
- 원주의 경우 매도자가 매수자보다 많은 시장을 형성하고 있지만 타 지역에 비해 양호한 흐름을 보입니다.
- 매매 매물의 경우 21년 9월 이후 지속적으로 상승을 하고 있습니다.
- 전세 매물의 경우 21년 4월 이후 지속적인 상승을 하였지만 22년 신축 아파트의 공급 물량이 절대적으로 부족한 시점이기 때문에 지속적으로 전세 매물의 감소가 이어지며 전세가의 강세가 이루어질 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 강원도의 시장 강도는 100 정도를 기록하여 전국에서 가장 높은 시장 강도를 형성하고 있습니다. 강원도 강릉의 시세 상승으로 인해 강원도의 시장 강도를 리드한 것으로 보입니다.
- 강원도 원주시의 시장 강도는 30 정도를 유지하고 있으며, 소폭 상승하는 시장을 형성하고 있지만 시장 강도는 감소하는 추세를 보입니다. 타 지역과 마찬가지로 거래량이 급감하였지만 미분양 물량이 제로에 수렴하기 때문에 보합 및 소폭 상승을 할 수 있는 시장을 나타내고 있습니다.
16. 주택구입 부담지수
- 평균의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것을 주택구입 부담지수라고 합니다. 현재 강원도의 지수는 39.8로서 2017년에 기록한 최댓값에 근접한 상태입니다. 최솟값은 28.9로서 2015년에 기록하였으며 평균값은 33.4입니다.
- 현재 강원도 지역의 주택구입 부담지수는 고평가를 나타내고 있습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 강원도 원주시의 경우 22년 7월까지 좋은 흐름을 이어 갔으며 현재는 보합의 시장을 형성하고 있습니다. 하지만 여름철 및 장마철 기간은 전통적인 비수기 기간이며, 금리의 급격한 인상으로 인한 심리적 위축으로 인한 거래량이 급감된 것을 보이며, 시장은 우상향으로 움직일 것으로 보입니다.
- 2018년 하반기부터 2019년까지 매매가와 전세가의 급격한 하락이 있었으며 2020년 9월을 기점으로 상승으로 전환되었습니다. 2018년과 2019년에 수요에 4배 이상의 공급폭탄이 쏟아지며 시장을 흔들었기 때문으로 보입니다. 언제나 공급을 이기는 시장은 없음을 보여줍니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 공급량 점수 x 2= 6
- 매물 증감 점수= 2
- KB 흐름 점수= 2
- 지인 멀티차트 점수= 3
- 부담지수 점수= 1
- 인구 / 세대수 점수= 3
- 총점= 17 / 28
- 강원도 원주시의 시장 환경 분석 총점은 17점을 나타내고 있습니다. 최적의 시장 환경을 보이고 있지는 않지만 상승의 여력이 있다고 판단됩니다.
- 원주시의 가장 큰 단점은 가격의 고평가입니다. 하지만 청약으로 주택을 저렴하게 매수할 수 있다면 시세차익을 거둘 수 있을 뿐만 아니라, 준공 때까지 취득세, 보유세에서도 자유롭기 때문에 큰 메리트가 있습니다.
- 강원도 원주시의 구축을 매수 후 일반과세로 2년 후 매도하려면 좋은 스킬을 갖고 있는 투자자의 경우 24년도에 어느 정도의 수익을 거둔 후 엑시트 할 수 있을 것으로 보입니다.
*참고 링크: 강원도 원주 시장 환경 분석 제일풍경채 원주 무실
14번. 강원도 원주시 아파트 투자 흐름 분석(무실동 제일풍경채 원주 무실) (tistory.com)
반응형
'부동산 관련' 카테고리의 다른 글
| 27번. 경북 구미시 아파트 시장 환경 분석, 구미 인의동 인의대동다숲 (0) | 2022.08.19 |
|---|---|
| 26번. 전라북도 시장 환경 분석, 조촌동 군산경남아너스빌디오션 (0) | 2022.08.18 |
| 24번. 경기도 용인시 아파트 시장환경 분석(용인 왕산리 힐스테이트몬테로이1,2,3블럭) (1) | 2022.08.16 |
| 신용대출받아 주택 매수 시 마이너스,신용 회수 (0) | 2022.08.15 |
| 23번. 경남 거제시 시장 환경 지역분석, 상동동 더샵거제디클리브 (0) | 2022.08.12 |
댓글