인덕원 자이 SK VIEW 청약 안전마진 시세차익 35-1

경기도 의왕시 내손동 인덕원 자이 SK뷰 아파트의 객관적인 상품성을 조사하기 위한 1편을 준비하였습니다. 1편에이어 2편도 준비될 예정이기 때문에 상품성을 확인 후 경기도 의왕 지역이 시세가 상승할 환경에 있는지를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

1. 매수 부동산 및 사진

• 2633세대
• 25년 5월 입주예정
• 17, 21, 24, 30, 33, 40, 45평형으로 구성.
• 계단식 20개동으로 구성.

의왕시 인덕원자이SK뷰 사업개요

의왕시 인덕원자이SK뷰 단지 & 입지환경

의왕시 인덕원자이SK뷰 단지배치도 & 커뮤니티센터

의왕시 인덕원자이SK뷰 제공품목

의왕시 인덕원자이SK뷰 평형 74A & B & C

 

2. 카테고리

• 청약을 통한 분양권 매수 방법

 

3. 계약시기 및 잔금 시기

분양일정

• 계약일: 22.10.11일
• 잔금 예정일: 25.5월 예정

 

4. 개인. 법인

• 개인 명의 청약만 가능함.

 

5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 74 기준

의왕시 인덕원자이SK뷰 분양가

• 분양가: 74타입 최고가 기준 8.8억
• 발코니 확장비: 900만 원
• 옵션비 별도
• 총 매가: 약 9억에 30평형을 매수할 수 있음.

 

6. 실투자금

• 계약금: 1차 2000만 원 + 2차 분양가의 10% 8700만 원 = 약 1억의 계약금 필요
• 발코니 확장비: 약 900만 원
• 옵션비 별도
• 총 계약 시 필요 현금 약 1억 1천만 원의 현금이 필요할 예정임.

 

 

7. 전월세, 74 기준

인덕원 자이 SK VIEW의 74 타입 분양가는 약 8.9억을 형성하고 있습니다. 2009년 분양한 아파트인 인덕원 센트럴자이의 경우 25평의 매매가가 7억~8억의 매물이 나와있는 상태입니다. 중위 가격인 7.5억으로 잡고 평단가를 구했을 경우 평단가가 3000만 원이 나옵니다. 이 가격에 인덕원 자이 SK VIEW 74 타입인 30평을 대입할 경우 매매가가 9억을 형성합니다. 16년 연식이 차이나는 아파트가 현재 기준으로 9억을 나타내고 있기 때문에 안전마진이 있다고 보입니다. 전세가의 경우 인근의 아파트가 약 5.5~5.9억대 형성한 것으로 보아 인덕원 자이 SK뷰 역시 그 정도의 전세가를 형성할 것으로 보입니다. 

 

• 내손동 래미안 에버하임(09년 3월) 매매 9억 / 전세 5.9억
• 내손동 인덕원 센트럴자이(09년 11월) 매매 9.3억 / 전세 5.6억
• 내손동 e 편한 세상 인덕원 더 퍼스트(12년 10월) 매매 9.4억 / 전세 5.9억
• 포일동 위브 호수마을 1단지(09년 5월) 매매 9.6억 / 전세 5.4억
• 내손동 삼성래미안(01년 4월) 매매 8.5억 / 전세 4.2억
• 내손동 우미린(09년 8월) 매매 8억 / 전세 4.4억
• 내손동 세양청마루(05년 4월) 매매 6억 / 전세 4억

 

8. 대출

• 투기과열지구 및 청약과열지구이기 때문에 중도금은 대출은 60% 중에 40%만 허그 보증이 가능합니다. 
• 규제지역으로서 세대당 1건의 허그 보증만 가능한 점을 참고하시기 바랍니다. 

 

9. 투자 결정 사유

동일한 입지라고 할 수 있는 인던 원 센트럴자이의 평단가가 3000만 원 수준이므로 74 타입의 25년 신축 아파트를 평단가 2900만 원 선에 등기를 칠 수 있다면 안전마진이 확보된 투자라고 할 수 있다. 또한 분양권으로서 당장 필요자금이 크게 묶이지 않으며 소유권을 확보할 수 있는 장점이 존재한다. 또한 99 타입부턴 분양가가 9억을 넘어가기 때문에 중도금 대출이 실행되지 않습니다. 100% 자납을 해야 함을 기억하시기 바랍니다. 

 

10. 매도 예상 시기 및 매도금

의왕시의 아파트 입주물량은 많이 않은 편입니다. 또한 수요를 공유하는 경기도 지역의 입주물량도 25년도엔 많지 않은 편이기 때문에 25년도엔 시세가 상승되어 있음을 조심스럽게 예측해 봅니다. 

• 27년 이후 비과세 매도 또는 일반과세 시 좋은 수익률을 거둘 수 있을 것으로 보인다.
• 인동선과 GTX의 호재가 있는 인덕원 지역이기 때문에 향 후 12억 이상의 매도금을 받을 수 있을 것으로 예측됩니다.

 

◈. 1편 참고 및 결론

1. 25년엔 의왕시 및 경기도 지역의 입주물량이 상당히 감소하여 신축의 수요가 상승하는 원년이 될 수 도 있다. 
2. 평단가 기준으로 3000만 원 정도의 안전마진이 있지만 25년도엔 안전마진이 불어날 가능성이 있다. 
3. 호재가 많은 의왕시 인덕원은 현재의 다운된 부동산 상황이 실거주자에게 기회가 될 것이다. 
4. 특별공급의 경우 의왕시 거주자가 아니어도 청약이 가능하기 때문에 청약을 노려보자.

 

 

 

◈ 참고 링크: 32-2.호계동 평촌두산위브더프라임, 안양시 동안구 시장 환경 분석 (tistory.com)

32-2.호계동 평촌두산위브더프라임, 안양시 동안구 시장 환경 분석