e편한세상 주촌더프리미어 선지리, 김해시 분양권 시장 환경 분석(34-2)

김해시 주촌면 선지리 e편한세상 주촌 더 프리미어시 시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/

 

1편 링크 ☞e편한세상 주촌더프리미어 선지리, 안전마진 시세차익 청약(34-1) (tistory.com)

e편한세상 주촌더프리미어 선지리, 안전마진 시세차익 청약(34-1)

 

 

11. 인구/세대수 증감

경상남도 인구 & 세대수

김해시 인구 & 세대수

김해시의 인구수는 53만 명을 유지하고 있습니다. 2019년에 비해 다소 인구수가 줄었지만 세대수는 꾸준히 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 타 도시에 비해 인구유출을 잘 대비하고 있는 것으로 보입니다. 

 

12. 도/시 단위 공급량

경상남도 수요 & 입주량

김해시 수요 & 입주량

김해시의 상급단체인 경남의 전체 입주물량은 수요 대비 상당히 부족합니다. 경남의 전세가의 상승이 두드러질 것으로 보이며 김해시의 입주물량도 현재 기준으로는 없습니다. 하지만 23년부터 상당한 입주물량이 잡혀있기 때문에 엑시트 할 투자자들은 이미 시장을 정리하고 있을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 현재 김해의 입주물량은 없으므로 전세가의 상승이 이루어질 수 있는 시장 환경을 갖추고 있습니다. 

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

김해시 최고가아파트

김해시의 최고가 아파트는 연지공원 푸르지오가 차지하였습니다. 101,102,103동 로열동에서 내려다보는 연지공원의 호수공원은 마음을 평화롭게 하는 것 같습니다. 초등학교가 다소 멀다는 단점이 있으나 멋진 뷰와 외부인의 출입이 철저하게 관리되는 공동주택으로서 김해시민으로부터 다수의 선택을 받아 1등을 차지한 것으로 보입니다. 84 타입의 경우 최저가 매물 5.2억부터 매물대를 형성하고 있습니다. 전세가는 2.2억 원 수준입니다. 

 

◆연지공원 푸르지오 임장기: 연지공원 푸르지오 임장 정리 체크시트포함 (tistory.com)

연지공원 푸르지오 임장 정리 체크시트포함

 

14. 매물 증감

경상남도 매수우위지수

김해시 매매 & 전세 물량

경남 김해시의 매수우위 지수는 40입니다. 근래에 시장 조사를 한 지역 중에서는 가장 높은 수준을 형성하고 있습니다. 그러나 거래는 없기 때문에 정확한 수치라고는 판단하기 힘듭니다. 

 

• 김해시의 매매 매물의 경우 소폭 줄어들고 있습니다. 매물이 쌓일 수 없는 경남과 김해시의 시장이 형성되어 있는 이유가 클 것으로 보입니다. 
• 김해시의 전세 매물의 경우 크게 감소하고 있습니다. 김해시의 입주물량이 없기 때문이며 전세가가 굉장히 낮기 때문에 접근하기 쉬운 가격을 형성하고 있는 것도 매물이 줄어드는 요인중 하나로 파악됩니다. 

 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경상남도 멀티차트

김해시 멀티차트

경남 전체의 시장 강도보다 김해시의 시장 강도가 더욱 좋지 못합니다. 김해시의 경우 시세가 소폭 하락하고 있다는 표현을 지표가 말하고 있습니다. 거래량이 없고 미분양이 쌓이고 있기 때문에 시장 강도가 하락하는 것으로 보입니다. 거래량이 정상적으로 돌아온다면 그때의 시장 강도를 다시 확인해야 할 것으로 보입니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

경상남도 주택구입부담지수

경상남도 주택구입부담지수 최대 & 최소 & 평균

주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 매수하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 경남의 부담지수는 45.4를 나타내고 있습니다. 

 

• 주택구입 부담지수 최댓값: 54.5(2011년), 평균: 42.9, 최솟값: 33.3(2020년)
• 지수로 본 경남의 주택 가격은 평균보다 살짝 높은 수준입니다. 21년도의 급격한 인플레이션으로 인해 자산 가격이 폭등한 것에 비하면 거의 상승을 하지 않은 데이터를 나타냅니다. 

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

김해시 매매 & 전세 증감 가격변동 그래프

주택구입 부담지수의 수치가 낮은 이유를 위의 그래프에서 정답을 찾을 수 있습니다. 경남 김해시의 경우 2017년부터 2019년까지 3년간 수요 대비 큰 공급이 이루어졌습니다. 그로 인해 매매가와 전세가가 급격한 하락을 맞이하였고 현재에 접어들어 2016년의 집값을 회복하였습니다. 

김해시 매매 & 전세 증감률

• 경남 전체가 상승을 할 때 김해시의 매매 및 전세가는 상승을 이루지 못한 모습을 보이고 있습니다. 2020년에 큰 가격적 상승을 이룸으로 인해 타 지역 대비 상승을 하지 못한 것으로 보이며 현재는 매매가가 하락하고 있습니다. 
• 23년 25년 공급 물량이 많이 잡혀있기 때문에 투자 수요가 많이 식었을 것으로 판단됩니다. 

 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 3
• 공급량 점수 x 2= 4
• 매물 증감 점수= 3
• 멀티차트 점수= 2
• 부담지수 점수= 4
• KB 흐름 점수= 2
• 총점=    18 /  28

• 경남 김해시의 시장 환경 총점은 18점을 기록하였습니다. 현재의 어려운 시장 환경에 대비하여 준수한 점수를 나타냅니다. 하지만 투자로서 접근하기엔 난이도가 높은 시장의 모습을 보입니다. 가장 우선적으로 현금이 많이 소모되기 때문에 투자로서의 접근은 어려워 보입니다. 2억을 넣고 1억을 벌 수 있다고 하기엔 시간과 체력의 소모가 심할 것으로 보입니다. 
• 이 편한 세상 주촌 더프리미어 아파트에 청약으로 접근하시는 실수요자의 경우엔 코스트코 옆의 두산위브 더 제니스 아파트와 비슷한 가격대를 형성하고 있지만 좀 더 신축이라는 메리트가 있기 때문에 조심스럽게 추천을 드립니다. 
• 김해시의 아파트는 23년 초까지 전세가의 상승으로 매전 갭이 다소 줄어들 여지가 있습니다. 하지만 23년부터 수요 대비 공급이 많기 때문에 큰 시세 차익을 얻기는 힘들어 보입니다. 이상입니다. 감사합니다. 

 

*참고 링크: 23번. 경남 거제시 시장 환경 지역분석, 상동동 더샵거제디클리브 (tistory.com)

23번. 경남 거제시 시장 환경 지역분석, 상동동 더샵거제디클리브