1. 매수 부동산 및 사진
-. 무실동 제일풍경채 원주 무실
-. 36평형
-. 997세대
2. 카테고리
-. 아파트 분양권 투자 및 당첨
-. 전매제한 없음 전매 가능
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 당첨자 발표: 22.7.29일
-. 계약일: 22.8.9일
-. 잔금일: 25.5월 예정
4. 개인. 법인
-. 개인명의
-. 법인 중도금 대출 불가
-. 법인 취득세 12%
-. 돈 많으면 법인 가능
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 분양가: 4.3~6.8억, 평형에 따라 상이함
-. 발코니 확장비: 3600~5200만, 평형에 따라 상이함
-. 각종 옵션비
6. 실투자금
-. 계약금 10%: 4500~6700만원, 평형에 따라 상이함
-. 발코니 확장비 105+10%: 720~1040만원
-. 상황에 따라 프리미엄 발생(현재 시점에서 알 수 없음)
-. 5000이하의 실투자금으로 25년 입주 시까지 레버리지를 이용할 수 있음.
7. 전월세
-. 85m2 기준
-. 원주더샵센트럴파크4단지(22년 입주) : 매매 5.71억 / 전세 3.60억
-. 무실세영리첼2차(15년 입주) : 매매 5.40억 / 전세 3.30억
-. 원주더샵센트럴파크2단지(22년 입주) : 매매 5.21억 / 전세 3.40억
-. 힐데스하임5단지(15년 입주) : 매매 4.90억 / 전세 3.60억
-. 원주더샵센트럴파크3단지(22년 입주) : 매매 4.82억
-. 중흥S클래스프라디움(16년 입주) : 매매 4.70억 / 전세 3.50억
-. 원주롯데캐슬골드파크1차(19년 입주) : 매매 4.66억
-. 무실세열리첼1차(14년 입주) : 매매 4.65억 / 전세 3.25억
-. 원주롯데캐슬더퍼스트(18년 입주) : 매매 4.65억 / 전세 2.90억
-. 전세가격의 경우 3.6억원 정도를 형성하고 있으며, 최고가로는 5.7억을 형성하고 있습니다. 원주 무실의 경우 프리미엄이 상당히 형성될 것으로 보입니다.
8. 대출
-. 계약 후 중도금 대출이 60% 실행 가능.
-. 잔금 시 시세의 70% 까지 대출이 용이할 것으로 보임.
-. 잔금 시 시세가 분양가보다 높다면 현금을 돌려받을 수도 있음.
9. 투자 결정 사유
-. 강원도의 흐름이 좋은 상황.
-. 민간공원 특례사업으로 공원을 품은 아파트이기 때문에 국가 소유의 공원을 아파트 앞마당처럼 사용할 수 있는 프리미엄이 존재함.
-. 구축 아파트보다 시세가 저렴함.
-. 원주에서 가장 상위 입지로, 주변의 구축 아파트 또한 원주에서 상위의 시세를 형성하였음.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 입주 후 6억의 시세를 형성할 것으로 보임.
-. 하지만 단지 매도 시 70%의 양도세가 부과됨.
-. 2년 비과세 시 수익률이 좋은 것으로 판단됨.
-. 2년 일반과세 가능
11. 도/시 단위 공급량
강원도의 입주량의 경우 18,19년의 과대 입주물량을 제외하곤 양호한 시장 흐름을 보이고 있습니다. 18,19년도에 수요에 대비 2배 많은 입주로 인해 전세가가 상당히 빠졌을 것으로 보입니다.
원주의 입주물량입니다. 18,19년에 9천 세대가량씩 입주를 연속으로 하였습니다. 강원도 전체의 과공급 물량의 50%를 원주에서 발생시킨 것으로 보입니다. 따라서 18,19년도에 강원도에서 전세가가 원주가 상당히 조정을 받았을 것으로 예상되며 저 정도 물량이면 매매가까지 영향을 미쳐 시세의 하락을 이끌었을 것으로 보입니다.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
현재 강원도 원주의 최고가 아파트는 더샵 센트럴 4단지가 차지하였습니다. 22년에 입주한 신축 아파트로서 해당 아파트의 북측에 위치하고 있으며 195세대로 소형 세대의 아파트입니다. 현재 34평에 5.7억을 형성하고 있으므로 평당 1676만 원 정도의 평단가를 나타냅니다. 이 가격을 제일풍경채에 적용할 경우 6억이란 시세가 형성됩니다. 추가로 공원을 품고 있으며, 초등학교를 품고 있으며, 더욱 신축 아파트에 997세대로 비교적 큰 대단지이기 때문에 6억을 넘어 7억 사이에 가격을 형성할 수 있을 것으로 예상합니다. 그럴 경우 2억을 상회하는 안전마진을 형성할 수 있을 것 같습니다.
13. 매물 증감
매수우위 지수가 100을 넘어가면 매수자가 많은 시장이며 100보다 낮을 경우 매도자가 많은 시장으로 이해하시면 됩니다. 강원도의 경우 15,16년도에 매수자가 많았으며 21년도부터 현재까지 다시금 매수자가 많은 시장을 형성하고 있습니다. 18,19년엔 과도한 입주량으로 인해 매수자는 사라진 시장환경을 보이고 있습니다. 신축 아파트의 과도한 공급으로 인해 구축의 2,3급지의 아파트가 가장 큰 조정을 받았을 것으로 예상됩니다.
-. 원주의 매매 증감의 경우 21년 9월을 저점으로 매물이 쌓이고 있습니다. 전 고점 이상으로 매물이 쌓인 상황은 아니지만 매물이 계속하여 쌓일 경우 매매시세를 끌고 내려올 수 있습니다.
-. 원주의 전세 증감의 경우 21년 4월을 저점으로 매물이 적채 되다 현재의 추세는 매물이 감소하고 있습니다. 입주 물량이 수요보다 적기 때문에 매물이 감소할 것으로 보이며 현재 고금리로 인해 매매보단 전세를 선호하는 현상이 두드러지는 것으로 보입니다. 전세 매물이 지속적으로 감소할 경우 전세가의 상승으로 이어질 것이며 매매가를 상승시킬 가능성이 있습니다.
14. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
강원도의 경우 시장 강도가 100 정도를 유지하고 있습니다. 현재의 어려운 상황에서 시장 강도를 100을 유지하는 곳은 강원, 전북, 제주, 경남 정도가 유일합니다. 현재도 시세는 상승하고 있으며 흐름이 유지될 것으로 보입니다.
강원도 원주시의 멀티차트 역시 강원도 전체와 비슷한 양상을 보입니다. 거래량이 폭발한 것에 비해서 시장 강도는 많은 상승을 하지는 못한 것으로 보입니다. 시장 강도는 100 이하로 내려왔으며 상승폭은 다소 둔화된 것으로 보입니다. 미분양은 0인 양호한 시장 환경을 보여줍니다.
15. 주택구입 부담지수
주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 강원도의 주택구입 부담지수 최댓값은 39.9로서 2017년 4분기에 기록하였습니다. 최솟값은 28.9로서 2015년 1분기에 기록하였습니다. 평균값은 33.4를 나타내고 있습니다. 현재 원주의 지수는 39.8을 기록하고 있으며 역대 최댓값에 0.1포인트 낮은 수치를 기록하고 있습니다. 소득에 비해서 가장 고평가 구간에 들어섰습니다. 현재의 유동성이 급여소득을 올려준다면 적정한 수치를 나타낼 것으로 보입니다. 주택구입 부담지수 만으로 평가했을 경우 2020년 1분기가 투자하기에 좋은 타이밍으로 보입니다. 실제로도 저점을 찍고 반등하는 시점이 2020년입니다.
16. 인구/세대수 증감
강원도의 인구수는 2016년까지 상승하였습니다. 현재는 소폭 감소를 하고 있지만 타 도시에 비해 감소폭이 상당히 적은 것으로 보입니다. 세대수는 꾸준하게 상승하고 있습니다.
원주의 인구수 현황은 이상적인 상황입니다. 인구수와 세대수가 모두 증가하고 있습니다. 경남 및 전남의 도시들과는 반대로 많은 인구의 상승을 이루었습니다. 지리적인 요건으로 수도권과 맞붙은 강원도 지역이 포함되어 있기 때문에 경기지역에서 밀려 나온 인구의 유입이 많을 것으로 보입니다.
수도권보다는 태백 및 강릉시에서의 유입이 상당히 많은 것으로 볼 수 있습니다. 오히려 수도권 및 서울 지역으로 인구를 뺏겼음을 알 수 있습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
강원도 원주시의 KB 자료입니다. 2006년부터 2010년까지 매가가 하락하였으며 2018년에서 2020년 까지 매가가 하락하였습니다. 두 시점의 공통점은 입주량이 수요에 비해 2~3배가량 많았다는 것입니다. 입주량이 시세에 미치는 영향이 상당함을 알 수 있습니다.
원주시 매매가의 경우 20년 하반기부터 현재까지 꾸준한 상승을 이어오고 있습니다. 현재의 거래 절벽 상황에서도 유의미한 시세 상승을 기록하고 있으며 이후의 상황에서도 소폭 상승할 것으로 예상되지만 주택구입 부담지수가 상당한 수준이기 때문에 21년과 같은 급격한 상승은 어려울 것으로 보입니다.
원주시 전세가의 경우엔 20년 11월부터 상승하기 시작하여 현재도 강하게 상승하는 모습을 보입니다. 향 후 입주물량이 수요량에 적정한 수준이기 때문에 좋은 입지 순으로 전세가가 상승할 것으로 보입니다.
전년 말대비 매매가는 전국에서 탑 10위 안에 들며 높은 상승을 보였으며, 전세가의 경우 전국 탑 4를 기록하며 높은 상승을 하고 있습니다. 올해엔 시세를 얼마나 상승시킬지 기대가 됩니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수: 3
-. 매물 증감 점수: 3
-. KB 흐름 점수: 4
-. 지인 멀티차트 점수: 3
-. 부담지수 점수: 1
-. 인구/세대수 점수: 4
-. 총점 = 18 / 24
원주의 총점은 18점을 차지하며 상당히 높은 점수를 차지하였습니다. 제 주관적인 점수이긴 하지만 객관적 데이터를 기반으로 작성했기 때문에 참고하시기 바랍니다.
현재 원주시의 경우 양호한 시장환경을 갖고 있기 때문에 제일풍경채 아파트에 청약 조건이 되어 청약으로 당첨이 된다면 시세 보담 저렴하게 분양을 받을 수 있기 때문에 현재 원주의 유일한 단점인 가격이 높은 점을 상쇄시길 수 있기 때문에 최고의 투자로 생각되어집니다. 실거주는 언제나 옳지만 해당 아파트의 경우 당첨이 된다면 투자로도 상당한 가치가 있을 것으로 보이며 당청자 발표일부터 거래가 가능하기 때문에 매수를 고려하여도 좋은 평가를 받을 수 있을 것으로 보입니다. 감사합니다.
*참고: 강원도 동해시 동해 자이 흐름 분석https://arangbokduk.tistory.com/entry/%EB%8F%99%ED%95%B4%EC%9E%90%EC%9D%B4
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