1. 매수 부동산 및 사진
- 강릉 유천한내들더퍼스트
- 2021년 7월 입주
- 788세대
- 건폐율 9%
- 주차대수: 세대당 1.63대
2. 카테고리
아파트 일반 매매
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 가상 투자
- 22.8월 기준
4. 개인. 법인
개인 명의
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
- 33평 매물이 없음
- 7억 정도 매수 가능할 듯
- 비과세 및 일반과세 시점이 되려면 23.7월이 돼야 함
6. 실투자금
2억: 7억 매수가-전세가 5억
7. 전월세
- 강릉 유천지구 우미린(2016.2월 입주): 매가 5.9억/ 전세:5억
- LH 선수촌 8단지(2018년 입주): 매가 6.3억/전세 5.3억
8. 대출
전세금 + 투자금으로 잔금 마련해야 할 듯
실 투자금 1억 정도 필요
9. 투자 결정 사유
- 올해 강릉의 매매가 상승률이 전국 2위이다
- 올해 강릉의 전세가 상승률이 전국 독보적 1위이다.
- 앞으로도 좋은 흐름을 이어 갈 것으로 예상
- 잔금일을 6개월 후로 잡으면 실투자금을 상당 부분 줄일 수 있을 것으로 보임.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 2년 보유 후 일반과세 털기
- 24년엔 입주 물량이 상당히 잡혀있음.(하지만 1년에 그침)
11. 인구/세대수 증감
- 강원도 인구수는 생각보다 많이 줄어들지 않은 모습을 보입니다. 오히려 상승한 해도 있습니다. 세대수는 꾸준히 증가하고 있습니다.
- 강릉시의 인구수는 하락하는 모습을 보입니다. 22년엔 1000명이나 줄어들었습니다. 세대수는 급격히 상승하고 있습니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 24년을 제외하고 강원도와 강릉시 모두 입주물량은 수요보다 많지 않은 시장 환경을 보여줍니다. 강릉시의 경우 24년에 전세가가 다소 떨어짐 우려가 커 보입니다.
- 24년에 물량이 많긴 하지만 연속적이지 않은 단 1년에 그친 다는 점이 다행인 점입니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 강릉의 최고가 아파트는 유천 한내들 더 퍼스트입니다. 2019년 9월부터 현재까지 4억이 넘는 상승을 하였습니다. 입주물량이 터진 2018년 2019년을 지나고 시세가 급격히 상승한 모습을 보이며 그중에서도 대장 아파트는 큰 상승 하는 모습을 보입니다.
14. 매물 증감
- 강릉의 매매 물량은 상당히 증가한 상태를 보이며 최근 1달을 기준으로는 매물이 더 이상 증가하지 않고 고점을 찍은 것으로 보입니다.
- 강릉의 전세 물량은 최근까지 증가하다, 최근 1달 매물은 증가하는 추세로 변경되었습니다. 전세가의 상승이 더울 가팔라 질 것으로 예상됩니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 강원도의 시장 강도는 100 정도를 하회하며 유지하고 있으며 낮은 거래량가 미분양 물량을 유지하고 있습니다.
- 강원도 강릉시의 시장 강도는 200에 다다르며 전국에서 가장 높은 시장 강도를 유지하고 있습니다. 21년 하반기의 300에 다다르는 시장 강도에 비해서는 많이 꺾인 모습이지만 아직도 강한 시장 강도를 보입니다. 거래량이 없으며 미분양 물량도 제로에 수렵합니다. 거래량이 가을에 다시금 터져 준다면 시세의 강도가 올라갈 수도 있을 것으로 보입니다. 23년 하반기까지는 상승을 유지할 것입니다.
16. 주택구입 부담지수
- 주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 강원도의 구입 지수는 39.8을 나타내며 종전 최고가인 39.9(2017년 4분기)에 다다른 모습을 보입니다. 최솟값은 28.9(2015년 1분기)이며 평균은 33.4를 나타냅니다.
- 현재는 주택구입 부담지수가 고점을 나타내고 있지만 인플레이션 시대에 가장 늦게 인플레이션이 반영되는 것이 임금이기 때문에 앞으로 다소 낮아질 것으로 예상됩니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 2018년 2019년 과공급 구간을 지나며 강릉의 매매가와 전세가는 하락하는 모습을 보입니다. 분위기가 반전되어 상승으로 전환되는데 11개월 정도의 소화기간을 가졌으며 그 후 현재까지 가파른 상승을 유지하고 있으며 23년까지는 상승의 흐름이 이어질 것으로 보입니다.
- 21년부터 본격적인 상승으로 접어들었으며 넘쳐나는 유동성으로 인해 그간 찾아볼 수 없는 정도의 가파른 상승을 보였습니다. 큰 상승을 한만큼 수요가 받쳐주지 않거나 과공급 물량이 터진다면 하락도 깊을 수 있습니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 공급량 점수 x 2= 6
- 매물 증감 점수= 2
- KB 흐름 점수= 4
- 지인 멀티차트 점수= 4
- 부담지수 점수= 1
- 인구 / 세대수 점수= 3
- 총점= 20 / 28
- 강릉의 시장 환경은 앞으로도 좋은 흐름을 이어 나갈 것으로 보입니다. 하지만 신축 아파트와 분양권의 시세가 좋은 흐름에 맞춰 큰 상승을 이미 하였기 때문에 신축 및 분양권 투자보다는 구축 및 저가 아파트로 투자 포인트를 잡는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.
- 강릉은 현재 비규제 지역이기 때문에 이미 1 주택을 소유한 세대라 하더라도 추가로 1주택을 매수하여도(공시가 1억 이상) 취득세의 중과가 되지 않기 때문에 2년 후 일반과세를 한다면 투자금 대비하여 유의미한 수익을 거둘 수 있을 것으로 예상됩니다.
- 앞으로 매물이 감소하고, 주택구입 부담지수가 낮아진다면 좋은 타이밍이 될 것입니다.
*참고 링크: 강원도 원주 아파트
14번. 강원도 원주시 아파트 투자 흐름 분석(무실동 제일풍경채 원주 무실) (tistory.com)
14번. 강원도 원주시 아파트 투자 흐름 분석(무실동 제일풍경채 원주 무실)
1. 매수 부동산 및 사진 -. 무실동 제일풍경채 원주 무실 -. 36평형 -. 997세대 2. 카테고리 -. 아파트 분양권 투자 및 당첨 -. 전매제한 없음 전매 가능 3. 계약시기 및 잔금 시기 -. 당
arangbokduk.tistory.com
반응형
'부동산 관련' 카테고리의 다른 글
| 22번. 경기도 화성시 시장 환경 지역분석, 봉담자이 라젠느 (0) | 2022.08.10 |
|---|---|
| 21번. 경기도 의정부 의정부역 브라운스톤 리버뷰 지역 분석 (0) | 2022.08.09 |
| 19번. 경기도 광주시 시장 환경 분석(쌍동리 광주초월역한라비발디) (0) | 2022.08.04 |
| 18번. 경기도 과천시 투자 시장 분석(별양동 과천자이 줍줍 무순위) (0) | 2022.08.03 |
| 경남 창원시 아파트 시장 환경 분석(가음동 창원자이시그니처, 재건축) (0) | 2022.08.02 |
댓글