전라북도 군산시의 주택 가격의 고평가 여부 및 시장 환경의 대외변수를 분석하여 해당 지역의 아파트가 미래에 상승할 여력이 어느 정도 인지 혹은 하락할 확률이 어느 정도 인지를 객관적인 데이터를 바탕으로 분석하기 위하여 해당 보고서를 작성함.
1. 매수 부동산 및 사진
- 조춘동 군산경남아너스빌 디오션
- 26년 5월 입주예정
- 873세대
2. 카테고리
- 비규제 지역으로서 분양권 전매 가능
- 아파트 청약
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 계약일: 22.9.13일
- 잔금일: 26.5월
- 중도금 실행일: 23.5월(명의 없는 투자자의 경우 투자 가능)
4. 개인. 법인
- 개인 명의 청약 당첨 및 분양권 전매
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준
- 분양가 + 확장비=4억
- 플러스 옵션가 추가
6. 실투자금
- 분양가의 10% + 확장비의 20%+ 옵션 계약금
- 총: 약 4500만 원 수준
7. 전월세
- 수송동 군산수송세영리첼(10년 5월 입주) 매매: 3.15억 / 전세: 2.20억
- 조촌동 군산디오션시티푸르지오(18년 3월 입주) 매매: 5억 / 전세: 3.36억
- 조촌동 더샵디오션시티1차(21년 11월 입주) 매매: 5.25억 / 전세: 3.6억
- 조촌동 이편한세상디오션시티(18년 11월 입주) 매매: 5억 / 전세: 3.5억
- 조촌동 군산경남아너스빌디오션의 분양은 약 3.9억대로 추후 매매가는 주변시세대로 5억까지 올라갈것으로보입니다. 전세는 주변 최근 입주한 더샵디오션시티1차의 전세가 3.6억이고, 주변시세도 3.3~3.6억으로 형성되어있습니다. 조촌동 경남아너스빌디오션 외 근처 분양 예정 3곳(더샵디오션2차,구암동더샵,이편한세상군산디오션루체)이 있어서 전세가의 하락이 조금 예상되며 현재 기준으로 실투자금이 5000만 원 수준으로 소액이 들것으로 보입니다.
8. 대출
- 중도금 대출 60% 가능함
- 향후 잔금 대출 70% 가능할 것으로 보임.
9. 투자 결정 사유
- 상위 입지인 디오션 시티의 아파트 가격이 5억을 넘어가는 시점에서 비교적 동일한 입지의 해당 아파트의 분양가가 4억 수준을 형성하고 있기 때문에 1억의 안전마진이 형성될 것으로 보임.
- 공급도 없는 비규제 지역이기 때문.
- 디오션이 치고 올라가면 따라갈 수 있다.
- 단. 초피를 주고 매수 시 3000만 원 이상 매수할 경우 먹을 것이 별로 없다.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 잔금 시 임차인의 전세금으로 잔금을 치른 후 일반과세 또는 비과세로 매도할 경우 좋은 수익률을 올릴 것으로 보임.
11. 인구/세대수 증감
- 전북 군산시의 인구수는 감소하고 있습니다. 세대수는 증가하고 있기 때문에 신축 주택에 대한 수요는 증가할 것으로 보입니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 전북 전체의 입주 물량과 군산의 입주물량 또한 수요에 비해 부족한 시장 환경을 나타내고 있습니다. 24년에 한시적으로 입주물량이 수요에 2배가량 증가합니다. 하지만 과공급 구간이 1년에 그치기 때문에 큰 충격은 없을 것으로 보입니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 군산의 최고가 아파트는 이편한세상 디오션시티 2차가 차지하였습니다. 84기준 5.4억까지 거래가 되며 최고가를 형성하고 있습니다. 경남아너스빌의 경우 이편한 디오션시티 2차의 80~90% 수준의 매매가를 형성할 것으로 보입니다.
14. 매물 증감
- 군산 역시 매수자가 없는 시장을 형성하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 매매 물량의 경우 감소하고 있으며 전세 물량의 경우 증가하고 있지만 월세 물량이 거래가 많이 되어 비교적 전세 물량이 증가하는 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 전북 군산시의 경우 시장 강도가 70 수준을 유지하며 강원도와 마찬가지로 전국에서 가장 좋은 시장 환경을 유지하고 있습니다.
- 거래량은 없지만 미분양 물량이 없으며 어려운 환경에서도 양호한 시장 환경을 유지하고 있습니다.
16. 주택구입 부담지수
- 전북의 주택구입 부담지수는 현재 37.5로서 평균인 33.8보다 높은 상태이며, 2011,2012년의 최댓값인 41.2에 근접한 상황입니다. 최솟값은 27.2로서 2020년에 기록하였습니다. 코로나 사태로 인한 유동성이 폭발한 것에 비해 주택 가격의 상승이 전국 평균에 비해 큰 상승을 하지 않은 것으로 보입니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 전북 군산의 경우 2022년 6월까지 매매가와 전세가가 모두 상승하였으나, 현재는 거래량이 없으며 금리 상승으로 인한 시장 위축으로 인해 보합의 상황을 유지하고 있습니다.
- 그러나 전고점을 넘어선 지 얼마 되지 않았으며 입주물량이 적기 때문에 매매가의 상승을 가져올 수 있을 것으로 보입니다.
- 2018,2020년에 입주 물량이 과도하게 발생하며 군산시의 매매가와 전세가를 하락으로 전환시켰습니다. 하락은 약 3년 정도 이어졌으며 2020년에 전고점을 돌파하며 강한 상승을 이어나가고 있습니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 공급량 점수 x 2= 6
- 매물 증감 점수= 3
- KB 흐름 점수= 3
- 지인 멀티차트 점수= 4
- 부담지수 점수= 3
- 인구 / 세대수 점수= 3
- 총점= 22 / 28
- 전라북도 군산시의 주택 시장 환경 분석 총점은 21점을 기록하며, 전국에서 가장 양호한 시장 환경을 형성하고 있습니다.
- 시장 환경이 좋기 때문에 청약으로 주택을 매수하여 현 시세보다 저렴한 금액으로 주택을 계약할 수 있다면 현재 기준으로 안전마진을 확보할 수 있으며 앞으로의 시세차익 또한 수익으로 기록할 수 있기 때문에 투자 및 실거주에 양호한 상태로 보입니다.
- 21,22,23년 연속으로 입주물량이 부족한 상태를 유지하고 있기 때문에 현재 상태에서 전세가가 더 상승하여 갭을 줄여준다면 투자에 더욱 양호하 시장이 형성될 것으로 보입니다.
*참고 링크: 10번. 전라북도 군산시 아파트투자(미룡동 은파오투그란데레이크원) (tistory.com)
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