서울지역 분석을 통해 시장을 객관적으로 살피기 위하여 보고서를 작성하였습니다. 편안한 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다. 1편과 2편으로 구성되어 있으니 2편도 확인하시기 바랍니다.
1. 매수 부동산 및 사진
- 440세대
- 25.7월 입주예정
- 행정구역상 서울이며, 분양가 상한제가 적용 안되어 의무거주 없음, 잔금을 전세로 가능
- 분양가는 시세 정도로 분양함, 저렴하지는 않다.
- 광명보다 밖이지만 행정구역상 서울임
- 중도금 최대 60%(자체보증임), 최대 40프로 무이자 타입마다 다르다(타입마다 무 이자율이 다름)
- 84가 11억 분양가임(서울은 분상제 아니면 84는 10억이 넘게 분양)
- 옆에 아파트 호가가 11억임 연식 차이는 15년이니 미래 신축을 현재 가격에 산다고 생각해야 함
- 현재 기준으로는 안전마진이 적다
2. 카테고리
- 서울 아파트 청약
- 전매 불가
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 22.9.19일 계약 시작 일
- 25.7월 잔금 예정 일
4. 개인. 법인
- 개인 명의 가능함
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준
- 분양가 10.8억
- 확장비 1300만 원
- 총: 약 11억의 분양가를 형성함
6. 실투자금
- 계약금 10% : 최고가 기준 1.08억
- 확장비 계약금 + 옵션 계약금
- 총: 1.2억의 초기 투자금이 발생함
7. 전월세, 84 기준
- 천왕동 천왕이펜하우스 2단지(11년 6월 입주) 매매: 8.95억 / 전세: 5.25억, 호가 12억
- 천왕동 천왕연지타운 1단지(13년 12월 입주) 매매: 9억 / 전세: 4.3억
- 오류동 경남아너스빌(03년 10월 입주) 매매: 8억 / 전세: 4억
- 오류동 영풍마드레빌(02년 7월 입주) 매매: 6.85억 / 전세: 3.73억
- 오류동 오류푸르지오(04년 4월 입주) 매매: 8.5억 / 전세: 3.83억
- 오류동 금강수목원(03년 9월 입주) 매매: 8.9억 / 전세: 4.7억
- 천왕역모아엘가트레뷰 36평기준 분양가는 약 10.9억이며 주변에 신축 아파트가 없음. 주변 아파트를 보면 02년 근처 입주와 11년 근처 입주 아파트가 보입니다. 직전 거래가의 평균 매매가는 8.36억 / 평균 전세가는 4.3억으로 보입니다. 천왕 이펜하우스의 84 타입 호가는 12억을 현재 형성하고 있습니다. 모아엘가 트레뷰 아파트는 3년 후 신축 아파트가 되기 때문에 15년 연식 차이의 신축 아파트를 현재 호가 기준으로 등기칠 수 있다는 장점이 있습니다.
8. 대출
- 중도금 대출이 60% 가능함.
- 자체보증이다.
- 다주택자의 경우 규제지역에 중도금 대출이 나오지 않는다. 하지만 해당 아파트는 자체보증 상품이기 때문에 규제지역에 1건의 자체보증 중도금 대출이 가능하다. 3년 후 입주 시 임차금으로 잔금 세팅 가능
- 단, 종부세와 취득세에선 자유로울 순 없다.
9. 투자 결정 사유
- 서울에 공급되는 아파트가 현저히 적다
- 서울 신축은 너무 귀하다.
- 해당 아파트 옆으로 광명 뉴타운이 존재하며 서울이 아닌 광명이지만 시세가 더 높기 때문에 충분히 따라갈 수 있다.
- 가격이 저렴하면 당첨이 안되고, 가격이 높아야 당첨 확률이 높다.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 투자자의 경우 취득이 힘들기 때문에 무주택 명의의 세대가 청약할 것으로 보인다.
- 길게 끌고 가면 시세 차익을 노릴 수 있을 것으로 보인다.
@. 1편 참고 및 결론
- 명의 없는 다주택자가 투자 가능하다. 줍줍이 나오고 입주 시 전세가가 치고 올라간다면 투자금을 현저히 줄일 수 있다.
- 현재 안전 마진은 없지만 미래의 신축을 현재 가격보다 다소 낮은 가격으로 주택을 소유할 수 있다.
- 서울의 입주물량이 없기 때문에 전세가를 받쳐 줄 수 있을 것으로 보인다.
*참고 링크: 12번. 서울시 광진구 자양동 아파트 투자 흐름(자양동 롯데캐슬리버파크시그니처) (tistory.com)
12번. 서울시 광진구 자양동 아파트 투자 흐름(자양동 롯데캐슬리버파크시그니처)
1. 매수 부동산 및 사진 -. 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처 -. 분양권 당첨 -. 59 타입, 878세대, 자양1주택재건축, 23년 7월 입주 2. 카테고리 -. 분양권 당첨 3. 계약시기 및 잔금 시기 -.
arangbokduk.tistory.com
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