1. 매수 부동산 및 사진
- 왕산리 힐스테이트 몬테로이 1,2,3블록
- 총 3700세대 대단지 프리미엄
2. 카테고리
- 아파트 분양권 투자
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 잔금: 24.11월 예정
4. 개인. 법인
- 개인 명의 가능
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 타입 기준
- 4.6억 ~ 4.9억 사이의 분양가(블럭 별 층별 가격 상이)
- 프리미엄: 800~2500사이
- 확장비 및 옵션 별도
6. 실투자금
- 계약금 10%: 약 4500만 원
- 프리미엄: 800~2500 만원
- 옵션 및 확장비의 10% 금액
- 총: 약 5500~ 7400만 원 현금 필요
7. 전월세
- 왕산리 모현 KCC 스위첸(12년 1월 입주) 매매: 4억 / 전세: 3.1억
- 일산리 효천마을 신안 인스빌 1,2단지(04년 12월 입주) 매매: 3.8억 / 전세: 3억
- 왕산리 풍산햇빛마을(00년 1월 입주) 매매: 2.9억 / 전세: 1.7억
- 고산리 오포더샵센트럴포레(22년 7월 입주) 매매: 5.8억 / 전세: 3.9~4.2억 <근처신축>
- 왕산리 힐스테이트몬테로이 분양가는 평균 약 4.8억으로 보아 주변아파트 전세가를 보아 힐스테이트몬테로이 전세가는 약 3.5억으로 형성될 것으로 보아 초기 투자금 약 1.3~1.5억 정도로 들어갈 것으로 예상됩니다. 그러나 3731세대의 입주 폭탄이 2달 간격으로 이루어 지기 때문에 일시적인 전세가 하락이 예상되며, 전세 세팅 시 보다 많은 현금 확보가 필요할 것으로 보입니다.
8. 대출
- 비규제 지역으로서 중도금 대출 60% 진행 가능
- 비규제 지역으로서 1 주택자도 기존 주택 처분 서약 없이 중도금 대출 실행 가능
- 비규제 지역으로서 세대당 2건의 허그 보증이 나오기 때문에 현재 본인의 세대에 허그 보증이 몇 건이 발생되어 있는지 확인할 필요 있음.
9. 투자 결정 사유
- 지방도 4억 이상의 분양아파트 단지가 나오는 시점에서 수도권인 경기도 용인시 처인구에 4억대의 1군 브랜드 타운이 형성되므로 가격적인 메리트가 있다고 판단됨.
- 서울에서 밀려 나오는 수요가 유입될 수 있을 듯.
- 단지 내 초등학교, 중학교 신설됨.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 분양권 투자 시 24년 상반기에 매도하여 투자금을 재 확보.
11. 인구/세대수 증감
- 경기도 용인시 처인구의 인구와 세대수는 지속적으로 상승하고 있다.
12. 도/시 단위 공급량
- 경기도와 용인시의 입주물량은 비교적 적은 반면 용인시 처인구의 입주물량은 23년을 시작으로 24년도에 수요에 6배에 달하는 과공급 구간을 지나기 때문에 필연적으로 전세가의 하락이 예상되며 잔금을 전세금으로 치룰경우 상당한 투자금의 투입이 예상됨.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 용인의 대장 아파트는 우미린 센트럴파크가 차지하였습니다. 2017년 12월 입주 후 현재까지 4.8년 동안 4억에 가까운 금액을 상승하며 용인지역은 큰 금액의 상승을 이미 하였습니다.
- 2020년도에 급격한 상승을 이미 겪었기 때문에 용인지역에 또 한 번의 급격한 상승은 단기간에 형성되기 어려운 환경을 갖고 있습니다.
14. 매물 증감
- 용인시 처인구의 매수우위 지수는 20 정도를 유지하며 매수자가 없음을 나타냅니다.
- 용인시 처인구의 매매 매물의 물량은 지속적으로 상승하였으나 6월을 분기점으로 매물이 줄어드는 추세로 접어들었습니다.
- 용인시 처인구의 전세 매물 물량은 꾸준히 상승하고 있으며 내년의 전세가 하락이 큰 폭으로 다가올 수 있을 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 용인 처인구의 시장 강도는 0 수준에 머물러 있으며 거래량 또한 없음을 보여줍니다. 용인시 전체에 비해서는 양호한 시장 환경을 보여줍니다.
16. 주택구입 부담지수
- 경기도의 주택구입 부담지수는 115.6로서 2004년 통계를 시작한 이후 최고점을 기록하고 있습니다. 최솟값은 58.7로서 2015년에 기록하였으며 평균은 77.4를 나타냅니다.
- 현재 경기도의 주택구입 부담지수는 역대 최대를 나타내고 있습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 현재 용인시 처인구의 매매와 전세 증감률은 보합인 상황을 나타내고 있습니다.
- 처인구 주택 매매가의 경우 2005년 가파른 상승을 한 이후 13년간 하락의 긴 늪에 빠졌으나 2020년에 다시금 2005년관 같은 가파른 상승을 하며 그간의 아픔을 보상받는 듯하였습니다. 하지만 앞으로 수요에 비해 큰 입주물량이 있기 때문에 다시금 긴 하락장을 맞을 가능성이 크며 오랜 하락을 견뎌낼 수 있는 금액적인 체력이 뒷받침이 될 경우 투자를 고려하시기 바랍니다.
- 전세가의 경우 매매가와 달리 꾸준한 상승을 하였지만 2017,2018년도에 입주물량이 폭발하며 전세가가 곧바로 반응하며 전세가의 하락을 불러온 것을 알 수 있으며 전세가의 하락은 곧바로 매매가의 하락으로 이어짐을 확인할 수 있습니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 공급량 점수 x 2= 2
- 매물 증감 점수= 2
- KB 흐름 점수= 2
- 지인 멀티차트 점수= 2
- 부담지수 점수= 1
- 인구 / 세대수 점수= 4
- 총점= 13 / 28
- 경기도 용인시 처인구의 시장 환경 총점은 13점으로 낮은 수준을 나타내고 있습니다. 수도권 전체적인 가격에선 분명 메리트 있는 주택의 가격을 형성하고 있는 것은 사실이지만 그보다 시장 환경이 어려운 수준에 놓일 것으로 보이며 투자로서는 좋지 못한 환경을 갖은것으로 보입니다.
- 투자금이 상당히 많은 금액이 들어갈 것으로 보입니다.
- 실거주로서는 양호할 것으로 보입니다.
*참고 링크: 경기도 광주시장 환경 분석, 초월역 한라비발디
19번. 경기도 광주시 시장 환경 분석(쌍동리 광주초월역한라비발디) (tistory.com)
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