경기도 오산에 분양하는 A10블록 칸타빌 더 퍼스트의 상품성에 대해서 블로그를 작성하였습니다. 객관적인 데이터를 바탕으로 현재 분양하는 아파트가 어느 정도의 상품성이 있으며 어느 정도의 시세차익을 거둘 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 또한 1편에 이어 2편이 준비되어 있습니다. 1편에선 해당 아파트의 상품성을 다루었다면 2편에선 해당 아파트의 지역 환경이 시세 상승을 이룰 수 있는 시장 환경을 갖고 있는지 여부를 확인합니다. 자 그럼 시작합니다.
1. 매수 부동산 및 사진
- 오산 세교2지구 A10블록 칸타빌 더 퍼스트
- 514세대
- 분양가 상한제 적용 민영주택(의무거주 3년)
- 재당첨제한 10년 적용
- 전매제한 6년
- 대규모 택지 공급 아파트(오산 1년 이상 30%, 경기도 6개월 이상 20%, 수도권 50%)
- 특별공급: 22.8.29일
- 1순위: 22.8.30일
- 발표: 22.9.6일
- 입주: 25.3월 예정
- 계약금 10%, 중도금 60%(10% 자납), 잔금: 30%
2. 카테고리
- 아파트 청약
- 전매제한 단지임
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 계약: 22.9.19일
- 잔금 25.3월 예정
- 전매제한 단지로서 분양권 매매가 안됨.
4. 개인. 법인
- 개인 명의만 가능함
- 현재는 법인 가능한 단지는 지방에 악성 미분양 단지만 가능함, 언젠가 수도권도 가능할 수 있음.
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등), 84 기준
- 84 타입의 경우 최고가 기준 4.3억을 형성하고 있습니다. 저층의 경우 3.7억부터 시작을 합니다. 수도권의 신도시 아파트가 평단 1200만 원대의 가격을 형성하고 있습니다. 통영의 힐스테이트 아파트도 4억을 형성하는 것과 비교하면 저렴한 분양가를 형성하고 있습니다. 분양가 상한제의 위력을 보입니다.
- 수도권 + 분양가 상한제의 아파트의 경우 의무거주가 들어갑니다. 의무거주란 필히 입주를 하여야 하는 것으로 임차인을 들일 수 없습니다.
- 발코니 확장비의 경우500만 원 정도를 형성하며 저렴합니다. 하지만 발코니만 딱 확장된 금액이기 때문에 저렴하며 붙박이장 등의 세부 옵션까지 모두 선택이기 때문에 참고하시기 바랍니다.
6. 실투자금
- 계약금 10% 4300만 원
- 옵션 및 확장비 계약금 300만 원 이하
- 총 4700만 원 이하 (최고가 기준)
- 5천만 원도 하지 않는 가격으로 3년 후 신축을 얻을 수 있음.
7. 전월세, 84 기준
- 누읍동 오산세교 2 지구 중흥S-클래스에듀하이(24년 10월 입주예정) 분양가: 4억
- 누읍동 한라그린타운(00년 6월 입주) 75m2 매매: 3.1억 / 전세: 2.5억
- 서동 신동아2차(99년 11월 입주) 매매: 3.1억 / 전세: 2.5억
- 가수동 늘푸른오스카빌(06년 2월) 매매: 3.34억 / 전세: 2.31억
- 칸타빌퍼스트 외 바로 옆 중흥 S-클래스 에듀하이 분양이 있으며, 근처 분양 힐데스하임(4.1억), 호반써밋(4.5억), 우미린(4.4억), 더샵오산엘리포레(4억), 오산세교한양수자인(4.7억) 등 24 ~ 25년 사이 입주예정 물량이 많이 있습니다. 칸타빌 퍼스트는 약 4.3억 정도로 분양가로 되어있습니다. 주변 입주물량의 분양가와 비슷하게 형성되어 있습니다. 비교 가능한 주변의 신축 아파트가 없기 때문에 정확한 비교는 어렵지만 수청 주공이 평당 2000만 원가량을 형성하고 있기 때문에 입주 후 6억 이상의 시세를 형성할 것으로 보이며 안전마진 2억 수준을 형성하고 있을 것으로 보입니다. 단 입주 시 전세가가 2억대로 낮을 것으로 예상되지만 25년도는 3년 후의 미래이기 때문에 확신하긴 어렵습니다.
8. 대출
- 중도금 대출 60% 중 자납 10%를 해야 함.
- 10% 자납 금이 없을 경우: 연체(연체 이자 5.9%)의 기술을 사용하여 중도금을 연체합니다. 연체를 3회 이상 하면 계약 취소 사유가 될 수 있으나 보통 2회까지는 계약 해지를 통보하지 않기 때문입니다.
9. 투자 결정 사유
- 절대가가 저렴하다. 수도권 대규모 택지에 4.3억대의 아파트 분양가는 분상제가 아니면 불가능하다. 지방도 4억 이상에 분양을 한다.
- 동탄역의 GTX-A 탑승 후 삼성역에 15분 만에 출근 가능함.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 전매제한이 6년이기 때문에 6년 후 매도가 가능하다. 건축기간이 3년 이기 때문에 입주 후 3년 정도 후에 매도 가능
- 입주 3년 후 형성된 시세에 따라 비과세 및 일반과세를 본인이 선택해야 함.
@. 1편 참고 및 결론
- 조정장이지만 저렴한 분양가로 인해 경쟁률은 상당할 것으로 예상됩니다.
- 건축하는 3년의 기간 동안 취득세, 종부세 등의 세금 부담 없이 주택을 소유할 수 있다.
- 의무거주가 있는 단지로서 실거주가 가능한지 여부를 판단 후 청약을 해야 할 것으로 보인다. 방법이 없는 것은 아니지만 합법적인 방법으로는 무조건 실거주를 해야 한다.
- 싸다.
*참고 링크: 22번. 경기도 화성시 시장 환경 지역분석, 봉담자이 라젠느 (tistory.com)
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