경기도 오산시 아파트 상품성 분석에 이어 오산의 시장 환경을 객관 적인 데이터로 분석하는 2편을 준비하였습니다. 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/
1편 링크 ☞29번-1편. 경기도 오산시 아파트 분양, 누읍동 오산 세교2지구 A10블럭 칸타빌 더 퍼스트 (tistory.com)
29번-1편. 경기도 오산시 아파트 분양, 누읍동 오산 세교2지구 A10블럭 칸타빌 더 퍼스트
경기도 오산에 분양하는 A10블록 칸타빌 더 퍼스트의 상품성에 대해서 블로그를 작성하였습니다. 객관적인 데이터를 바탕으로 현재 분양하는 아파트가 어느 정도의 상품성이 있으며 어느 정도
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11. 인구/세대수 증감
- 경기도 및 오산시의 인구수와 세대수는 꾸준히 증가하고 있습니다. 오산시의 경우 10만 명을 돌파하였으며 증가 추세는 계속될 것으로 보입니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 경기도 자체의 공급 물량은 수요량을 뛰어넘는 과공급 구간을 현재 지나가고 있습니다. 경기도 전체의 매가와 전세가가 떨어지는 근본적인 이유가 공급물량이 될 수 있습니다.
- 오산시의 경우 20년부터 입주 물량이 없었지만 2024년을 기점으로 폭발적인 공급이 예정되어 이으며 시장이 한번 출렁할 것입니다. 하지만 입주장을 넘어서며 깨끗한 신도시로서 위상이 상승할 것으로 보입니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 오산시 최고가 아파트는 서동탄역더샵파크시티가 차지하였습니다. 84 기준 7억 이상을 형성하며 시세를 리딩하고 있습니다. 행정구역은 오산이지만 사실상 동탄 생활권에 접해있는 아파트로서 동탄 신도시의 영향권에 있다고 보는 것이 더 합리적입니다.
- 서동탄역 더샵 파크시티는 2019년 10월경 실제 임장을 갔던 기억이 있는 아파트입니다. 당시 입주를 마치고 등기를 친 물건이 매물로 나온 적이 있었는데 입주장을 지나고 급매가 있나 갔었던 기억이 납니다. 하지만 급매는 없었고 오히려 등기 및 부대비용 이상을 그대로 매매가에 반영하여 판매하는 모습을 보고 차라리 등기를 치기전에 사는 게 더욱 현명한 것이라는 생각이 들었습니다. 당시에 부동산 거래 경험이 한 번도 없었기에 84 기준 4억으로 가격이 올라서 비싸다고 생각했었는데 도리 켜 생각해보면 항상 기회는 도처에 기다리고 있었다고 생각됩니다.
14. 매물 증감
- 경기도의 매수우위지수는 20에 도달하며 바닥을 향해 접근하고 있습니다. 매수자는 없고 매도자만 많은 시장을 형성하고 있습니다.
- 매매 물량의 경우에도 소폭 하락하였지만 여전히 많은 매물이 시장에 분포되어 있습니다. 하반기엔 어떤 시장이 형성될지 기대가 됩니다.
- 전세 매물의 경우에도 물량이 적채 되고 있습니다. 오산시의 현자 시장은 얼어있을 것으로 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 경기도와 오산시의 시장 강도는 0밑으로 내려갔으며 매가가 하락하고 있습니다. 거래량은 실종됐으나 미분양은 많지 않은 상황입니다. 그러나 경기도에선 준공 후 미분양이 증가하는 추세를 나타내며 어려운 시장을 나타낼 수 있습니다.
- 미분양은 누군가에겐 절망이지만 누군가에겐 기회일 수 있습니다.
16. 주택구입 부담지수
- 주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다, 현재 경기도의 지수는 115.6으로 역대 최대값을 기록하고 있습니다. 주택이 고점임을 현재의 지수는 표현하고 있습니다. 최솟값은 58.7로서 2015년에 기록하였으며 평균은 77.4입니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 경기도 오산시의 경우 2017~2019년 3년간 수요의 4배가량의 과공급 구간을 지나며 매가와 전세가가 3년간 하락하며 힘든 시장 환경을 지나왔지만 공급이 종료된 2020년 바로 반등하기 시작하여 무서운 상승세를 이어 나간 후 현재는 보합 및 하락의 시장을 형성하고 있습니다. 그만큼 입주물량이 차지하는 중요도는 크다는 말씀을 드릴 수 있습니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 인구 / 세대수 점수= 4
- 공급량 점수 x 2= 2
- 매물 증감 점수= 2
- 멀티차트 점수= 2
- 부담지수 점수= 1
- KB 흐름 점수= 2
- 총점= 13 / 28
- 경기도 오산시의 시장 환경 분석 총점은 13점을 차지하며 낮은 점수를 기록하였습니다. 주택의 수요에 대한 절댓값이 상승하고 있는 것은 좋지만 그 외의 대부분의 지표에서 평균 이하의 점수를 형성하고 있습니다.
- 2024년의 과공급 구간을 지난 후 인플레이션이 올린 자산가격으로 인한 주택의 가격 상승과 비례하여 아직 따라가지 못한 임금의 상승이 반영되지 않았습니다.
- 2026년 이후의 오산시의 시장 환경을 분석할 필요가 있어보이며 현재는 투자로서는 가치가 적다고 판단됩니다.
- 그럼에도 불구하고 절대가가 적은 금액으로 미래의 신축을 분양 받을 수 있다면 그것은 기회가 될 것이며, 다시는 볼 수 없는 가격의 분양가가 될 것입니다.
- 의무거주를 할 수 있는 세대의 경우 청약을 추천드립니다. 감사합니다.
*참고 링크: 24번. 경기도 용인시 아파트 시장환경 분석(용인 왕산리 힐스테이트몬테로이1,2,3블럭) (tistory.com)
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