서울시 구로구 오류동 천왕역 모아엘가트레뷰 1편에이어 서울시 시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/
1편 링크 ☞28번-1편. 서울 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰 (tistory.com)
28번-1편. 서울 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰
서울지역 분석을 통해 시장을 객관적으로 살피기 위하여 보고서를 작성하였습니다. 편안한 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다. 1편과 2편으로 구성되어 있으니 2편도 확인하시기 바랍니다. 1.
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11. 인구/세대수 증감
- 서울의 인구수 및 세대수는 걱정할 필요는 없는 수준입니다. 서울의 인구수가 1000만 명에서 949만 명으로 감소하였지만, 이는 인구의 감소라기 보단 외곽으로 인구가 떠밀려 났다고 보는 것이 합리적이기 때문입니다. 대기수요는 무궁무진한 곳이 서울입니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 서울의 입주물량은 역대급으로 없습니다.
- 문재인 정부하에서 인허가 물량을 거의 받쳐주지 않았기 때문이며, 서울에는 원래 빈 땅이 없기 때문에 재건축 재개발을 해야 하는데, 안전진단 강화 및 재건축 초과이익 환수 등의 규제를 통해 구도심이 신축으로의 발돋움을 할 수 없도록 막았기 때문에 이런 결과가 초래되었습니다.
- 본인들의 집을 새로 짓는데 돈을 달라는것도 아니고 본인들의 땅을 모아서 새로 집을 짓겠다는데 정부에서 막는다는 것이 이해가 가지 않습니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 구로구의 최고가 아파트는 신도림4차 이편한세상이 차지하였습니다. 최고가 16.3억을 기록하였습니다. 현재는 다소 조정되었으나 현재도 호가는 16.7억을 형성하고 있습니다. 서울이 현재 조정장에 있으며 거래가 없다고 하여도 입주물량이 없기 때문에 큰 조정 없이 시세를 버티고 있는 것으로 보입니다.
14. 매물 증감
- 서울의 매수우위지수는 30 정도를 나타내고 있습니다. 매수자가 없음을 나타냅니다, 하지만 결국 거래는 발생할 수밖에 없습니다.
- 서울 구로구의 매매 매물의 증감 그래프입니다. 꾸준히 증가했지만 현재는 감소하는 추세를 나타내고 있습니다.
- 서울 구로구의 전세 매물의 증감 그래프입니다. 현재는 보합의 시장을 나타내지만 평균에 비해 증가한 매물을 보입니다. 전세보단 월세의 거래 비중이 높기 때문입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 서울과 구로구의 매매 시장 강도는 0을 나타내고 있으며 전세의 경우 0보다 낮은 마이너스를 나타냅니다. 8월에 계약갱신권 종료 물건이 쏟아지며 전세대란이 올 것이란 예언이 있었지만 현재로서는 틀린 것 같습니다. 단, 월세 대란이 찾아온 것 같습니다.
- 서울시의 거래량과 미분양은 제로 수준을 나타냅니다.
16. 주택구입 부담지수
- 주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 서울의 지수는 203.7을 기록하고 있으며 현재 지수값이 지수를 산정한 2004년 이후 최대값을 나타내고 있습니다. 최솟값은 83.7로 2015년이며 평균은 125.1을 기록하고 있습니다.
- 현재 주택구입의 부담은 역대 최고 수준이기 때문에 상승여력은 현재로선 더딜 것으로 보이지만 입주물량이 없기 때문에 보합의 시장을 유지할 확률이 큽니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 2015,2016년에 매매증감률보다 전세 증감률이 훨씬 높게 상승하고 있는 모습을 알 수 있습니다. 전세가는 상승하며 매매가는 유지하고 있어 갭이 줄어들고 투자하기 최적의 타이밍을 나타내고 있습니다.
- 서울시 구로구의 매매와 전세 증감률은 현재 소폭 감소하고 있습니다. 하지만 앞으로의 시장 역시 하락을 논하기엔 어렵습니다. 우선 주택공급 물량이 너무나 없기 때문에 큰 하락을 나타내기엔 시장 환경이 너무나 양호합니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 인구 / 세대수 점수= 4
- 공급량 점수 x 2= 8
- 매물 증감 점수= 3
- 멀티차트 점수= 2
- 부담지수 점수= 0
- KB 흐름 점수= 2
- 총점= 19 / 28
- 서울시 구로구의 주택 시장 환경 분석 점수의 총점은 19점을 나타내고 있습니다. 인구수와 주택의 수요공급의 환경은 전국에서 가장 좋은 환경을 나타내고 있지만, 주택의 절대적인 가격이 고점이라는 지수의 평가가 시장의 심리를 죽여놓았습니다. 또한 거래량이 없기 때문에 급급매 수준의 아파트만이 거래가 이루어지고 있습니다.
- 현재와 같은 인플레이션의 마지막엔 근로자의 임금이 상승하며 주택구입 부담지수를 끌어 내리는 시점이 필연적으로 다가올 수밖에 없습니다. 그때가 다시금 기회가 될 수 있습니다.
- 현재는 시장이 움직임이 없지만 결국 전세가는 다시금 상승을 할 것이며 전세가의 상승은 다시금 매매가의 상승을 부추길수 있습니다. 부동산 시장은 비교적 같은 패턴으로 돌고 돌기 때문입니다. 부동산 시장에 꾸준한 관심을 통해 기회를 놓치지 않으시기 바랍니다.
*참고 링크: 12번. 서울시 광진구 자양동 아파트 투자 흐름(자양동 롯데캐슬리버파크시그니처) (tistory.com)
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