5번. 충청북도 충주 아파트 투자(화곡리 서충주 푸르지오 더 퍼스트)

1. 매수 부동산 및 사진
 -.화곡리 서충주 푸르지오 더 퍼스트

 

 

서충주 푸르지오 전경

단지배치도

분양가

 74 평면도

84 평면도 

84A 평면도

2. 카테고리
 -.아파트 분양권 투자

3. 계약시기 및 잔금 시기
 -.당발일: 22.5.11일

 -.계약일: 22.5.23일

 -.잔금일: 25.6월 예정

4. 개인.법인
 -.개인 명의 / 2번째 분양권

 -.규제+비규제 시 취득세 중과 없음.

 

5. 총 매가(계약금,확장,옵션,잔금등)
 -.분양가: 3.86억

 -.확장비: 1480만

 -.옵션: 690만(시에 5기)

6. 실투자금

 -.프리미엄: 1000만

 -.1차 계약금: 1000만

 -.2차 계약금: 2860만

 -.명의변경 인지세 및 수수료: 115만

 -.총합계: 4975만

7. 전월세

 -.84타입 기준

 -.충주 기업도시 미진이지비아 (6년차): 매매 3.25억 / 전세 1.9억

 -.한화포레나 서충주 (23.10월입주): 분양가 3.36억

 -.충주 이편한세상 (6년차): 매매3.5억 / 전세 1.8억

 -.코아루 더 테라스 아파트 (4년차): 매매 2.76억 / 전세 1.57억

8. 대출
 -.중도금 대출 60% 실행 가능

 -.비규제 지역으로 다주택자 중도금 실행 가능.

9. 투자 결정 사유

 -. 비규제 지역으로서 전매제한이 없는 지역

 -.등기 후 취득 시 취득세 중과가 없는 지역

 -. 중도금 실행이 22.11월로 늦게 실행되기 때문에 1인당 2건의 허그 보증의 한도가 넘은 세대의 경우 출구전략이 가능함.

 -. 강사가 좋다고 함.

 

10. 매도 예상 시기 및 매도금
 -. 규제지역 아파트 허그 보증한도를 체크한 후 서충주 한도가 나오지 않는다면 11월 전 매도.

 -. 허그 보증이 되면 등기 후 일반과세 매도.

 -. 전매제한이 없기에 허그 한도 될 시 중도금 실행 후 언제든 전매.

11. 도/시 단위 공급 미분양

충북 공급량

 -. 충청북도의 공급량은 대체로 적정한 수준을 보이고 있습니다. 과공급 구간인 2018년을 지나며 과도한 물량은 없어서 양호한 시장 상황을 형성한 것으로 보입니다.

충주 입주량

 -. 충주의 경우엔 더욱 양호한 시장흐름을 보이고 있습니다. 22,24년엔 입주물량이 아예없어서 23년에 입주 아파트의 경우 양호한 전세가를 받을 수 있을 것으로 예측되어 집니다. 입지가 양호한 곳은 좋은 전세가를 받아 입주시 많은 비용의 부담이 발생되지 않을 것으로 예측됩니다. 

12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

충주 대장

 -.충주의 대장 아파트는 충주 호암 힐데스하임으로서 평당 1400만 원대를 형성하고 있습니다. 34평 기준으로 5억까지 거래된 이력이 존재합니다. 충주 구도심의 남쪽에 위치하고 있으며 초, 중, 고품아 아파트로 좋은 위치를 갖고 있는 것 같습니다. 서충주 푸르지오 더 퍼스트와는 입지적인 차이가 많이 나지만 향후 택지가 완성될 때에는 가격을 많이 따라올 것으로 생각되어집니다.

13. 매물 증감

매물 증감

 -. 20년 9월 매물의 지속적인 감소로 600대의 물량을 찍은 후 현재까지 매물량은 지속적으로 상승하여 1600개의 매매 매물이 존재하고 있습니다. 전통적인 비수기와 장마, 더위 등으로 인해 전국적으로 거래량이 제로에 수렴하게 되어 발생한 현상인지 대한민국 부동산의 전체적인 침체 일지는 시간을 두고 지켜보면 답을 알 수 있을 것 같습니다. 

14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

 -. 매매의 경우 20.11월부터  22년 5월까지 좋은 흐름을 이어나가고 있습니다. 현재는 전국적으로 거래가 침체되고 거래량이 없기 때문에 통계에 잡히는 곳이 거의 없는 수준입니다. 무더운 여름, 장마, 전통적인 비수기 상황을 끝내고 시장이 정상적으로 거래가 될 경우 어떤 흐름으로 이어 나가게 될지 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 

 -. 전세의 경우는 20년 10월부터 22년 1월까지 좋은 흐름을 보이고 있습니다. 충주의 경우 22년부터 입주물량이 없기 때문에 전세가의 상승을 기대해 볼 수 도 있는데 정확히 22년 1월부터 흐름이 멈춘 것은 아이러니하게 느껴집니다. 무언가 이유가 있을 것입니다. 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

멀티차트

 -. 2018년 충주의 시장 강도는 최고 저점을 찍고 2021년 하반기까지 지속적으로 상승을 보여주었습니다. 현재도 매매와 전세 모두 100 정도의 시장 강도를 보이며 상승세를 이어나가고 있는 것으로 보입니다. 2020년5월 거래량이 폭발하며 총4번의 거래량이 평균을 2배이상 상회하며 시장강도를 가파르게 끌어올렸음을 볼 수 있습니다. 20년 5월부터 시장 강도의 힘은 11월부터 매매가를 본격적으로 끌어올려 시세의 상승을 주도하였습니다. 실제로 힐데스 하임 역시 20년 하반기를 기점으로 가파른 매매가 상승을 보여주었습니다. 하지만 현재의 거래량은 역대급 제로 수준을 보입니다. 

 

 -. 2019년 이후 미분양은 거의 0에 수렴하기 때문에 좋은 흐름을 보일 것으로 예측할 수 있습니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

주택구입 부담지수

 -. 평균의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 매수할 때의 부담을 지수로 나타낸 것을 주택구입 부담지수라고 합니다. 충북의 주택구입 부담지수의 평균은 37을 기록하고 있으며 최댓값은 45, 최솟값은 28을 나타내고 있습니다. 해당 아파트에 투자한 시점엔 주택구입 부담지수가 41을 나타내고 있는 시점으로 평균을 넘어섰으며 최댓값보다는 낮은 상황에 놓여있는 상태입니다. 입주물량이 없는 점으로 보아 상승을 예측할 수도 있지만 충북의 경우 세종의 물량에 영향을 받는다는 점을 생각해 보았을 때 충북 전체의 좋은 흐름보다는 다소 영향을 받을 수도 있다는 예측을 할 수도 있을 것 같습니다. 그만큼 세종의 파급력이 대단한 것으로 보입니다. 

17. 인구/세대수 증감

인구 /세대 수 증감

 -. 인구의 경우 2018년에 정점을 찍고 현재는 하락 중에 있습니다. 다행히 세대수는 꾸준히 상승하고 있으므로 주택의 수요가 증가할 것으로 보입니다. 현재는 세대수의 증가율이 다소 주춤하고 있지만 아직 하락으로 전환한 것이 아니기 때문에 그 추이는 좀 더 지켜봐야 할 것입니다.

18. 기타 참고 사항

 -. 22년 5월에 투자함에 있어 그 당시까지 KB시세 역시 좋은 흐름을 보이고 있었기에 투자하기에 나쁘지 않은 시장환경을 보여주었다고 생각됩니다. 하지만 시장 강도의 하락 추세와 매물의 증가가 빨리 해소되지 않는 다면 악재가 형성될 수도 있지만 중요한 요소인 공급물량 자체가 많지 않기 때문에 세종시의 하락세가 꺾이는 시점에 충주도 힘을 받아 큰 상승을 할 것으로 보입니다. 

 

 

 

20번. 강원도 강릉시 유천동 강릉유천한내들더퍼스트 시장 환경 지역분석 (tistory.com)

20번. 강원도 강릉시 유천동 강릉유천한내들더퍼스트 시장 환경 지역분석