1. 매수 부동산 및 사진
-.두호동 두호SK뷰푸르지오1단지
2. 카테고리
-.아파트 분양권 일반분양 당첨
3. 계약시기 및 잔금 시기
-.2017년 6월
-.2020년 입주 (현재 3년 차)
-.입주 지정일(20.8월.10일)
4. 개인.법인
-.개인 명의 당첨
5. 총 매가(계약금,확장,옵션,잔금등)
-.34평
-.분양가 3억1040만(17층)
-.확장: 890만원
6. 실투자금
-.계약금: 3104만원
7. 전월세
-.우방하이츠 99년 9월 입주: 32평 매매 2.5억(22년 기준)
-.우방신천지 04년 4월 입주: 34평 매매 2.15억
-.창포아이파크 1단지: 05년 12월 입주: 35평 2.85억
-.창포메트로시티 2단지: 18.3월 입주: 33평 3.5억
8. 대출
-.중도금 대출 60% 대출
-.잔금 대출
9. 투자 결정 사유
-.포항 지진으로 인한 집값 하락으로 청약 당첨 가능
-.포항 지진 이후의 아파트라 내진설계 1등급인 아파트
-.초품아 아파트(두호남부초등학교)
-.영일대 해수욕장 도보 10분거리
-.커뮤니티 시설(피트니시, 주민회의실, 탁구장, 어린이집, 경로당, 작은 도서관, 독서실)
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-.20년 등기 후 2년뒤 일반과세 또는 비과세 예상
-.매도 예상금액 4.3~4.5억 예상
-.21.11월 기준 5.35억 최고가 갱신함
-.현재는 최저가 기준 4.2억 형성됨
11. 도/시 단위 공급 미분양
-.경상북도는 2018년 입주물량 정점을 찍고 하락세를 2022년까지 찍고 2024년 물량을 다시 폭발하고 있습니다. 현재 시점 2022년도 기준으로는 공급이 수요에 비해 부족한 모습을 보이고 있습니다. 하지만 단 1년에 그친 모습이 아쉽습니다. 해당 시인 포항의 물량은 어떤지 확인해 봐야 할 것 같습니다.
-.포항 당해의 입주물량은 당첨된 시점인 2017년부터 2022년까지 2018년을 제외하곤 물량 청정인 점을 보이고 있습니다. 그래서 2018,2019년만 하더라도 21,22년의 입주물량이 제로인 점을 보아 포항도 이제 지진의 여파를 이겨내고 상승의 기지개를 켜는 것으로 생각하고 투자의 타이밍이라고 생각을 했습니다. 하지만 여기서 간과한 것이 공급이 언제든 이뤄질 수 있는 택지 물량을 파악하지 않는 것이 문제였습니다. 항상 투자를 하기에 앞서 공급물량에 잡히지 않는 언제는 분양을 받아서 입주물량에 잡힐 수 있는 택지의 물량을 파악하는 것이 중요하단 것을 포항의 과공급 사태를 보고 경험을 할 수 있었습니다.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
-. 포항의 대장 아파트는 현재 기준으로 포항 자이 디오션이 차지하였습니다. 환호 힐스테이트가 완판을 맞혀지만 결국 계약률은 30%의 성과만을 올리지 못했습니다. 피 거래만을 위한 청약이 많았던 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 오션+자이의 포항자이디오션은 6억을 상회하는 금액으로 거래가 되었습니다.
13. 매물 증감
-.포항시의 매물 증감을 보여주는 그래프입니다. 20년 10월을 최저를 기점으로 현재까지 지속적으로 상승하여 매물이 쌓이고 있는 모습을 보이고 있습니다. 경북 전체의 입주물량이 쌓이고 대구의 물량이 쌓이고 포항 자체의 물량 또한 적체되어 매물수가 3200개를 넘어서는 모습을 보이고 있습니다. 포항의 남구 보다는 북구의 매물이 확실하게 많은 물량을 쌓고 있는 것이 표가 납니다. 매가가 점차 하락할 것이며 입주물량 또한 적체된다면 전세가 또한 하락할 수 있는 시장환경을 보이고 있습니다. 매가의 하락과 전세가의 하락이 아닌 상승이 이루어져서 두 포인트가 만나는 점이 있다면 저점을 형성하며 투자 시점으로 봐도 무방할 것 같습니다. 현재 매가가 하락하고 전세가 상승 중이라면 말입니다.
14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
-. 매매가의 경우 20.6월부터 21.11월까지 계속적인 상승을 하였습니다. 경북 전체의 흐름이 좋은 것으로 보입니다. 포항도 좋은 흐름을 보이고 있습니다.
-.전세가의 경우 20.9월 부터 21.12월 까지 상승을 하였습니다. 전세가의 상승이 매가의 상승을 선행하는 경우가 많은데 모든 지역에서 동일한 패턴을 보이는 건 아닌 것 같습니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
-.멀티차트를 확인하면서 항상 시장 강도의 상단을 찍기 전 거래량이 폭발한 것을 확인할 수 있습니다. 거래량의 폭발이 지속적인 상승으로 이루어지진 못했지만 확실히 거래량이 매가의 상승과 관련이 있는 것으로 보아도 무방한 거 같습니다. 2022년 7월 현재 기준으로 매가의 시장 강도는 0에 수렴하였고 전세가의 시장강도는 0을 약간 상회하는 수준입니다. 거래량은 여수와 마찬가지로 0에 수렴하기 때문에 정말 급한 거래가 저가에 이루어질 확률이 다소 높아 보입니다. 미분양 역시 2500가구 이상을 보이고 있어 신축 아파트 분양권의 프리미엄이 하락하는 소리가 곧 날것으로 보입니다. 하지만 미분양이 많다고 해서 무조건 프리미엄이 줄어들진 않습니다. 만약 미분양 단지의 입지가 굉장히 안 좋은 곳이라면 좋은 입지의 분양권의 프리미엄과 관계없이 움직일 확률이 크지만 좋은 입지의 분양권이 미분양을 장기간 남아 있다면 다른 분양권의 프리미엄에 영향을 줄 것으로 판단됩니다.
16. 주택구입 부담지수
-. 평균 수준의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균 수준의 주택을 구입하는데 부담을 주택구입 부담지수라고 합니다. 2004년 통계를 시작한 이후로 현재까지 경북의 주택구입 부담지수의 평균은 31.1이며 최댓값은 36 최솟값은 24.3을 형성하고 있습니다. 2017~2020년까지 주택구입 부담지수는 지속적으로 하락 후 21부터 현재까지 상승을 하고 있습니다.
17. 인구/세대수 증감
-. 포항의 인구수는 2015년 정점을 찍은 후 지속적으로 하락하여 현재 50만 이하의 인구수를 나타내고 있습니다. 다행히 가구수는 꾸준히 증가하는 모습을 보이며 신규 주택의 수요가 줄어들진 않고 있음을 보여주고 있습니다. 인구수도 줄어듬과 동시에 세대수도 줄어든다면 투자환경에 악재가 발생했다고 판단할 수 있을 것입니다.
18. 기타 참고 사항
-. 없음.
-. 환호공원 힐스테이트를 잡기에 굉장히 좋은 시점이라고 판단됨.
-. 언제나 명의가 부족하다.
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