3번. 충청남도 홍성 아파트(신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차)

1. 매수 부동산 및 사진
-.신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차

단지배치도

 

내포-모아미래도-입지환경

커뮤니티

2. 카테고리
-.아파트 분양권 줍줍 성공
-.미 계약 줍줍 아닌 미 분양 줍줍(경쟁률 0.96:1)

3. 계약시기 및 잔금 시기
-.21.8.29일 줍줍
-.24.2월 잔금 예정

4. 개인.법인
-.개인 명의(법인은 중도금 대출 실행 불가임)

 

5. 총 매가(계약금,확장,옵션,잔금등)
-.분양가: 2.76억(2층)
-.확장비: 610만
-.옵션: 650만(에어컨 4기)

6. 실투자금
-.각 계약금 및 인지세, 수수료 등 = 3067만원

7. 전월세
-.84타입 저가 기준
-.내포신도시 경남 아너스빌: 매매 3.3 / 전세 2.8
-.한울마을모아엘가: 매매 3.3 / 전세 2.6
-.효성 해링턴플레이스: 매매 3.3 / 전세 2.6
-.현재 기준으로 전세가가 2.6억을 형성해 준다면 잔금 시 추가 현금이 필요하지 않을 것으로 보임 하지만, 23년 입주 물량이 대기가 있어 전세가의 큰 변동이 예상됨.

8. 대출
-.다주택자 중도금 대출 60% 실행 가능
-.법인 중도금 실행 불가
-.잔금 시 잔금 대출 가능 (60% 이상)

9. 투자 결정 사유
 -.내포신도시 대장 아파트인 경남아너스빌이 21.8월 기준 최고 매가 4억을 치고 나가는 시점에서 24년 신축 아파트가 3억 아래로 잡을 수 있다면 가격적인 메리트가 있다고 판단
 -.21.8월 기준 전세가가 3억을 상회하는 수준으로 형성되어 있기 때문에 플피가 가능하다고 판단.
 -.기업도시와 달리 혁신도시는 일자리(공공부문)가 먼저 형성된 후에 주거지가 들어오기 때문에 일정 부분의 수요를 감당할 것으로 판단함.
 -.수도권 외의 분양가 상한제 적용지역으로서 분양가가 저렴함과 동시에 의무거주가 불필요함.

 -.서해선 연장 호재로 인해 수도권과 전철로 연결이 가능해짐.

 -.단지 바로 앞 초등학교 신설 예정(현재 공사 중)

 -.단지 끼고 대형 우체국 신설 예정(공사 중)

10. 매도 예상 시기 및 매도금
-.등기후 24년 2월 바로 매도
-.등기 후 전세 및 월세로 셋팅 후 2년 후 일반과세 시점 매도
-.내포신도시 공급 물량 없을 때 까지 유지 후 최고가 매도

11. 도/시 단위 공급 미분양

충남 공급

 -.충남 전체적으로도 입주가 많은 모습을 보이고 있습니다. 충남의 대장인 천안 아산지역에 많은 분양이 이루어졌고 23,24년에 많은 입주물량이 그대로 잡혀 있는 모습을 보이고 있습니다. 상담기간 힘든 상황이 연출 될 것으로 보입니다. 

 

예산 공급

 -.내포신도시 투자를 결정함에 있어서 큰 실수를 한 것이 예산의 공급물량을 확인하지 않은 것입니다. 내포신도시가 홍성군 소속인 줄만 알고 홍성군의 입주물량만 확인하고 계약을 완료하였는데. 확인해보니 내포신도시는 홍성군과 예산군에 반씩 걸쳐진 지역으로 형성이 되어 있었습니다. 내포신도시의 북쪽이긴 하지만 같은 내포신도시이기 때문에 분명히 영향권이라고 생각되어집니다. 22,23년의 입주물량을 확인하지 못한 채 아파트를 계약하게 되었습니다. 투자에 있어 큰 실수를 저지르고 말았습니다. 

홍성 공급

 -.모아미래도 메가시티1차를 계약함에 있어서 23년도 1개 아파트, 24년 모아미래도의 공급만을 확인하고 호기롭게 계약을 하였습니다. 23,24년 역시 수요보단 공급이 많은 상황이었지만 18년부터 22년까지 5년간 공급이 제로였으며, 내포신도시로 이주를 원하는 젊은 수요층이 두꺼웠기 때문에 충분히 소화하고도 남을 거란 확신이 있었습니다. 그 확신은 예산의 공급량을 확인함과 동시에 산산이 무너졌습니다. 이미 21.8월에 비해 매매가 및 전세가가 하락을 하는 중에 있습니다. 어디까지 하락을 이어나갈지 지켜봐야 하겠습니다. 

12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

내포 최고가 아파트: 경남 아너스빌

 -.내포신도시 대장 아파트는 경남아너스빌입니다. 21년도에 4억을 넘어서는 금액에도 매매가 이루어졌는데 근 3개월 동안에는 4억을 하회하는 금액으로 매매가 이루어졌습니다. 여기서 경남아너스빌이 왜 내포에서 1등 아파트를 차지하고 있는지를 말씀드리겠습니다. 우선 초, 중학교가 바로 근처에 있으며 신도시면 떠오르는 것이 휑한 상가들을 떠올리시는데 북쪽에 비해 남쪽의 아파트 단지 인근의 상가에는 신도시가 맞나 싶을 정도로 상가들에 학원들과 상권이 잘 형성되어 있었음을 확인할 수 있었습니다. 모아미래도와 다소 거리가 있긴 하지만 예산군의 내포신도시보다는 좋은 입지를 차지하고 있어 북쪽의 신축 아파트보다는 매매가 및 전세가가 받쳐줄 것으로 예상되어집니다. 

13. 매물 증감

매물 증감

 -. 계약을 완료한 21.8월 시점을 저점으로 홍성군의 매매 물건이 월등하게 쌓이는 모습을 확인할 수 있습니다. 팔고자 하는 사람은 많고 거래가 되지 않으면 매물은 점점 쌓이게 되고 호가를 낮추면 낮출수록 점점 경쟁이 붙게 되어 있습니다. 이는 필히 매매가의 하락으로 이어질 가능성이 높습니다. 계약하는 시점에 매물이 쌓일지 더 적어질지 정확히 알 수는 없었지만 예산의 입주물량을 확인했다면 매물이 쌓일 것을 어느 정도는 예상할 수 있었을 것으로 확인됩니다. 

 

14. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

매매/전세 증감률

 -.충청남도의 전체의 매매가는 22년 2월을 기점으로 뚜렷한 상승세는 막을 내리고 보합으로 이어지고 있고 현재는 다소 매매가의 하락을 보이고 있습니다. 전세가 역시 22년3월을 기점으로 붉은색의 상승 흐름이 끊어짐을 확인할 수 있습니다. 현재는 보합을 이루는 곳이 많지 대부분의 지역이 직전 최고가 아래로 거래가 이루어 지거나 아예 거래가 이루어지지 않는 모습입니다. 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

홍성군 멀티차트

 -.21년3월에 300이 넘는 강한 흐름의 시장강도는 기점으로 시장강도는 하락으로 전환하였습니다. 하락으로 전환하였어도 매가의 하락이 아니라 시장강도의 하락을 의미합니다. 매가의 하락은 현재도 이루어지지 않고 있습니다. 매매의 시장강도는 현재 0보다 높은 수준을 나타내고 있지만 전세의 시장강도가 0보다 아래로 진입하였기 때문에 전세가는 하락을 나타내고 있습니다. 이러한 전세가의 하락이 계속 지속된다면 매매가의 하락으로 연결되기 때문에 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 

 

 -.21년 3월에 강한 시장 강도를 이룰 수 있게 한 원동력은 홍성군에 거래량이 대거 발생하였기에 가능한 것으로 보입니다. 평균 거래량 80을 상회하는 150의 거래량을 20년도 말부터 21년도 초까지 발생하였습니다. 외지인의 투자수요가 이루어진 것으로 확인할 수도 있지만 자체적은 수요에 의한 것으로 판단됩니다. 

 

 -. 여러 지 표가 좋지 못한 상황을 연출하고 있지만 다행히 분양 실적에선 미분양을 제로 수준으로 관리되고 있습니다. 아무래도 분양가 상한제를 통한 아파트의 공급이 이루어져 가격적인 메리트로 인해 계약이 형성된 것으로 생각되어집니다. 

 

 

16. 주택구입 부담지수

주택구입부담지수

 -.평균의 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 평균의 주택을 구입의 부담을 지수로 나타낸 것을 주택구입 부담 지수라고 합니다. 통계가 시작된 2004년부터 22년까지 충남 전체의 주택구입 부담지수의 평균은 38이며, 최댓값 43.6을 기록했으며, 최솟값은 31을 20년 1분기에 기록하였습니다. 현재의 지수는 42.8을 기록하고 있으며 전고점을 뚫지는 못한 시점을 기록하고 있습니다. 20년 1분기에 충남의 주택을 투자하였다면 괜찮은 수익을 얻을 수 있었을 거란 생각도 듭니다. 

17. 인구 / 세대수 증감

인구/세대수 증감

 -.2016년 까지 홍성군의 인구수가 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 2018년에 처음으로 순인구 감소가 이루어져서 현재까지 인구 감소가 이루어지고 있습니다. 하지만 세대수는 현재까지는 증가하고 있지만 증가폭이 21,22년도엔 0에 수렴할 정도로 증가수가 정체되고 있습니다. 다른 지방도시 또한 인구수는 감소하지만 세대수는 증가하는 모습을 확실히 보여주고 있는데 다소 아쉬운 수치를 홍성군에서 나타내고 있습니다. 적은 인구수로 인해 자체적인 수요에 추가적으로 투자수요까지 들어와야 하지만 투자수요까진 적극적으로 유입이 힘든 모습을 보이고 있습니다. 

 

 

 

18. 기타 참고 사항

 -. 시간이 지남에 따라 내포신도시는 완성되어지고 병원, 대학 등의 인프라가 갖춰지고 더 이상의 택지가 없을 시점에 본격적인 상승을 시작할 것으로 보입니다. 전국의 어느 신도시도 예외 없이 그러한 시점에 시세 상승을 이루어 냈습니다. (추가적인 택지가 공급되기 전까지) 하지만 그때까지는 긴 시간을 필요로 할 것으로 보이며 다른 투자에 필요한 현금흐름이 막힌다면 많은 기회비용을 포기한 채로 시간을 흘려보내야 할 것으로 판단됩니다. 

 

 -.현재는 흐름이 다소 좋지 못하여 걱정이 들 수도 있지만 현재의 고물가 고인플레이션 시대에 신도시에 깨끗한 택지에 신축 아파트를 3억 이하의 가격으로 끌 고 갈 수 있다는 것은 현재도 많은 안전마진을 안고 있다고 생각합니다. 위험을 감수할 수 있다면요.

 

 -. 위의 모든 의견은 개인적인 의견일 뿐입니다. 감사합니다.

 

참고링크: 24번. 경기도 용인시 아파트 시장환경 분석(용인 왕산리 힐스테이트몬테로이1,2,3블럭) (tistory.com)

 

 

24번. 경기도 용인시 아파트 시장환경 분석(용인 왕산리 힐스테이트몬테로이1,2,3블럭)