1번. 인천 송도 아파트(송도자이크리스탈오션)

1. 매수 부동산 및 사진
 -.인천 송도 크리스탈오션 자이

 

 

송도오션자이 전경

2. 카테고리
 -.아파트 분양권 당첨

 

3. 계약시기 및 잔금 시기
 -.계약: 21년 3월 12일

 -잔금: 24.6월 예정

4. 개인. 법인: 개인

5. 총 매가: 7.94억

 

6. 실투자금: 1.6억(계약금 20%)

7. 전월세

 -. 송도 더샵 퍼스트 파크 매매 11억 / 전세 6억

8. 대출: 중도금 대출 40%(서민 실수요자 시 50% 대출)

9. 투자 결정 사유: 서울 아파트값 상승으로 인한 햇빛이 차순위 입지로 번져가는 상황에서 인천이 저평가 구간에 들어가기 시작함.

10. 매도 예상 시기 및 매도금: 현재로선 예상 매도 시기를 잡기 어려움. 현재 23,24년 인천 및 송도에 입주물량이 과다하고 전세가 및 매매가가 하락으로 돌아섰음.

11. 도/시 단위 공급 미분양

인천 입주량

연수구 입주량

 -. 인천 자체의 입주량도 많은 수치를 나타내고 있으며, 해당 지역의 연수구에서도 입주물량이 과다한 것으로 판단됨. 전세가 및 매매가의 하락으로 이어질 수 있음.

 

12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
 

21년3월 기준 최고가 아파트

 -. 연수구 최고가 아파트가 상승을 시작 한 상황 (21.3월 기준)

13.1년 전 비교 매물 증감

21.3월 기준 매물증감

 -. 21.3월 기준 매물이 62%가 감소되었고 매가는 뚜렷한 상승세로 전환되는 시점입니다.

 

14. 해당 시 kb 매매 전세 증감

인천 매매 증감률

인천 전세 증감률

 -. 매매가의 상승은 20년 10월부터 상승을 보였으며, 전세가의 경우 그보다 이른 20년 6월부터 상승이 두드러졌습니다.

 

15. 지인 시장 강도 및 거래량

연수구 송도동 멀티차트

 -. 현재는 매매 및 전세의 시장 강도가 마이너스 수치로 진입하여 본격 하락 하기 시작하였습니다. 하지만 21년 2월 수준만 하더라도 상승의 중반부로 강한 시장 강도를 형성하고 있었습니다. 

16. 주택구입 부담지수

인천 주택구입부담지수

 -. 21년 1분기 인천의 주택구입 부담지수는 63.1을 보이고 있습니다. 주택구입 부담지수는 평균적인 직장인이 평균적인 주택을 구입하는데 발생하는 부담을 지수로 나타낸 것입니다. 참고로 인천의 주택구입 부담지수의 평균은 65입니다.(2004년부터 평균), 1분기까지만 하더라도 주택구입의 평균에 밑을 돌고 있네요.~ 하지만 2분기부터 평균을 넘어섰으며 현재는 94를 넘어 고점을 향하고 있는 것 같습니다. 2008년 3분기에 90.6으로 가장 높았으며 14년 만에 전고점 수치를 뛰어넘었습니다. 

17. 기타 참고 사항

 -. 현재는 하락 요인이 많다고 하더라고 20년 하반기에 진입하신 분들에 겐 아직도 안전마진이 많이 잡혀 있을 것으로 보입니다, 또한 송도 오션 자이의 경우 수도권에 오션뷰에 1군 자이 대단지 아파트라는 프리미엄이 있을 것으로 생각되어집니다. 24년의 입주장을 잘 마무리할 수 있으면 25,26년에 전세가의 상승이 시작될 수도 있으며 서울에 공급물량이 없어 전세가의 상승이 차순위 입지인 인천으로 수요가 이전될 수 도 있을 것으로 보입니다.

 

참고링크: 28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰 (tistory.com)

 

 

28번-2편. 서울시 주택 시장 환경 분석, 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰