1. 매수 부동산 및 사진
-.전남 여수 미평동 해광샬그릴라힐즈파크 아파트 분양권 당첨
2. 카테고리
-.아파트 분양권 당첨
(당첨 시점 조정대상 지역/ 22.6월 조정대상지역 해제)
3. 계약시기 및 잔금 시기
-.21년6월 6일 계약 / 23.3월 잔금 및 입주 예정
4. 개인.법인
-.개인 명의 당첨.
5. 총 매가(계약금,확장,옵션,잔금등)
-.분양가: 3.2630억 / 확장비: 3700만원 / 옵션: 930 만원 =3.7230만원(남향)
6. 실투자금
-.계약금 3263만원 + 확장비 1110만원 + 옵션 279만원 = 4652만원
7. 전월세
-.여수 신원아르시스 34평: 22년 매매 2.47억/ 전세:1.2억
-.선경 아파트 3차: 22년 매매: 2.2억
-.현재 시점 전세가 알 수 없지만 2.7~3.0억 이상 형성할 것으로 보임
8. 대출
-.중도금 대출 50% 실행(무이자, 당시 조정대상 지역 50%임.)
-.중도금 10%는 연체의 기술로 유이자 가능 또는 서민 실수요자 조건 충족 시 10% 추가 가능함.
9. 투자 결정 사유
-.84기준
-.웅천 꿈에그린(19.3월 입주) 4.5억
-.죽림 힐스테이트(21.12월 입주) 5.4억
-.이편한 세상(21.12월 입주) 매매가 없음. 호가 6억
-.웅천 애시앙(22.4월 입주) 4.056억
-.신기 휴스티지(22.10월 입주 예정) 무피: 3.785억
-.지에이그린웰 (22.10월 입주) 무피: 3.611억
-.대광로제비앙(23.7월 입주) 피 500: 4.28억
-.23년 신축 아파트 대비 3.7억의 분양 가면 현재 시점 신축 아파트에 비해서 저렴하다고 판단하였고 미평 근처 신축 아파트 공급 자체가 없음.
-.해광샹그릴라 하단 한화사택 부지 테라스아파트 입주예정으로 주변 상권 활성화 및 시너지 효과 기대.
-.현금 보유로 인한 인플레이션 헷지 차원에서 실물자산 필요성과 실거주 필요성이 있어 계약 및 매수.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-.현재는 없음.
-. 향후 죽림택지지구 분양 시점이 도래하는 시점에 일시적 1가구 2 주택 또는 비과세 하여 갈아탈 예정
11. 도/시 단위 공급 미분
-.전남 전체의 수요/공급 그래프는 이상적은 그래프를 형성하고 있습니다. 23년엔 수요보단 공급이 다소 부족한 면을 보이며 기타의 조건들이 부합하여 준다면 아파트 매가가 상승할 수도 있는 환경에 놓여 있습니다.
-.광양의 공급은 21년부터 24년까지 수요의 2~3배를 상회하며 물량 폭탄이 던져지고 있습니다. 저렴한 분양가로 여수 및 순천의 수요도 쭉쭉 빨아들이며 전입자의 숫자도 크게 늘리고 있습니다. 또한 광양에 개발 가능한 택지지구가 상당수 존재하며 현재 기준으로 입주물량에 잡히지 않은 분양 예정 단지들이 대기하고 있으며 향 후 몇 년간은 어려운 시장 상황을 형성할 것으로 보입니다.
-.광양에 이어 순천 역시 과공급 기간을 지나고 입주장이 형성되어 있습니다. 이러한 입주장에선 전세가가 하락하며 동시에 매가 또한 하락할 수 있는 가능성이 있습니다. 하지만 저렴한 가격에 매수하신 분들은 안전마진이 존재하기에 버틸 수 있는 여력이 있다면 언젠가 다시금 상승의 시작을 할 수 있습니다.
-. 여순광 3개의 시는 하나의 광역시처럼 함께 움직이는 모습을 보여주고 있습니다. 하지만 개별성이 존재하며 여순광중의 대장격인 여수의 환경상 조건이 훨씬 좋아 보입니다, 하지만 순천과 광양이 큰 입주장을 치르고 있으며 여수의 수요를 순천과 광양이 빼앗아 가는 효과가 있기 때문에 순천과 광양의 과공급 물량은 여수 아파트 가격에 있어서는 악영향을 끼칠 것으로 보입니다. 25년의 입주 물량이 확정되지 않은 상태이지만 현재 여수의 흐름이 마이너스를 보이고 있으므로 앞으로 공급량이 조절이 된다면 24~25년 정도 다시금 여수의 따뜻한 햇빛이 비칠 수 있을 것으로 보여 집니다.
12. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
-.여수 최고가 아파트는 여수 웅천 꿈에그린 아파트입니다. 19년.3월 입주를 하였으며 6억을 상회하는 가격까지 치고 나갔지만 현재는 조정 중에 있습니다. 바다 뷰가 가능하고 깨끗한 택지 내에 형성되어 있는 대단지 아파트로서 여러 조건들이 가격에 반영되어 있는 것 같습니다. 주차가 부족하다, 바닷가 근처라 습하다, 쓰레기 냄새가 난다 는 등의 질투성 조롱 글 들이 많지만 누가 뭐래도 여수의 1등 아파트 임에는 변화가 없는 것 같습니다. 앞으로 구도심에 다른 아파트가 실거래를 찍고 1등을 탈환할지도 모르지만 현재로서는 탑을 찍고 있습니다. 단지수와 브랜드에서 다소 부족한 면이 있다 하더라도 신축 아파트(해광샹그릴라)를 3억대에 분양받을 수 있다면 매력이 있는 가격이라고 생각되어집니다.
13. 1년전 비교 매물 증감
-.20년 7월부터 22년 7월까지 2년간의 여수시 매매 매물의 증감 여부의 그래프입니다. 20년 12월을 저점으로 매물이 적채 되어 쌓이고 있습니다. 21년도부터 입주물량이 수요 대비 2배의 공급이 예정되어 있기 때문으로 짐작할 수 있을 것입니다, 정확하게 12월을 변곡점으로 매물이 쌓이는 모습을 볼 수 있습니다. 또한 수요를 여순광 3개의 시가 나누어 먹기 때문에 소화하는데 더 많은 시간이 필요할 것으로 보입니다. 주택은 누구에게든 선택이 아닌 필수 이기 때문에 매매/임차 중 선택을 해야만 합니다. 누구든 부동산에 함께하는 플레이어의 역할을 가져야만 하는 구조 이기 때문입니다.
14. 해당 시 kb 매매 전세 증감
-.여수의 매가는 2014년 이후 8년 만에 하락을 찍고 있습니다. 보통 매가의 하락 전에 전세가의 하락이 선행되는 경우가 많은데 여수는 변동폭이 생각보다는 적은 것 같습니다.
-. 매주 KB통계가 발표가 되며 하락률 상위 상승률 상위 탑 10이 발표가 됩니다. 해당일 기준으로 여수가 하락률 탑 3위에 이름을 올리고 있는 상황이 발생했습니다. 빠른 시일 내에 벗어나길 바랍니다.
15. 지인 시장강도 / 거래량 / 미분양
-.20년 11월 시장 강도가 164를 찍고 지속적으로 하락하여 현재의 시장 강도(매매)는 -67을 기록하고 있습니다. 또한 월평균 거래량이 220인데 반해 현재 월평균 거래량은 19개 수준으로 바닥을 찍고 있으며 거래가 없다고 봐도 무방한 정도입니다. 다행히 미분양 및 준공 후 미분양 수치는 낮은 상태를 기록하고 있습니다.
16. 주택구입 부담지수
-.중간 소득을 가진 자가 표준대출을 받아 중간 가격의 주택을 매수하는데 필요한 부담을 지수로 나타낸 것을 주택 가격부담지수라고 합니다. 2004년 통계를 시작한 이례로 전남지역의 주택가격 부담지수 평균은 26.7이며 최댓값은 33.6 최솟값은 21.5를 기록하고 있습니다. 현재 전남지역의 주택 가격 부담지수는 29.2로서 평균을 약간 상회하고 있는 수준입니다.
17. 기타 참고 사항
-. 실거주
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