1. 매수 부동산 및 사진
-. 평화로운나날(도시형 생활주택)
2. 카테고리
-. 도시형 생활주택 투자
3. 계약시기 및 잔금 시기
-. 매매가의 10%인 400만원 이면 계약할 수 있을 듯
-. 잔금은 3개월 후로 가능
-. 빠른 잔금도 가능함.
4. 개인. 법인
-. 개인 & 법인 모두 투자가 가능할 듯
-. 개인의 경우 다 주택자라도 취득세가 중과되지 않고 양도세도 중과되지 않음.(종부세는 기본공제 고려, 공동명의 추천)
-. 법인의 경우 과밀억제권역의 법인이며 설립한 지 5년을 지나지 않았으며, 대도시의 주택을 매입할 경우 공시가 1억 이하라도 취득세가 중과되기 때문에 법인을 설립한 지 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아니라면 취득세가 중과되지 않음.
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
-. 22.7.28일 매물 기준
-. 평화로운나날: 4200만 원(31/19㎡), 월세: 300/35만, 수익률: 10.7%
-. 하이스타운3차: 6000만 원(32/22㎡), 월세: 2000/20
-. 두정역 펜타폴리스: 4200만원(28/19㎡), 월세 매물 없음
-. 학산 리젠다빌B동 2차: 4500만(31/21㎡),
6. 실투자금
-. 평화로운 나날의 경우 200만 원 가격 조정 시 3700만 원 현금 필요
7. 전월세
-. 전세: 3000만 원
-. 월세: 300/35만
8. 대출
소액이라 대출은 적게 나올 예정 매매가의 50%
9. 투자 결정 사유
-. 수익률이 10%를 넘어가기 때문에 투자 메리트가 있어 보임
-. 분양가 대비 가격이 많이 내려왔음(분양가 7천 수준)
10. 매도 예상 시기 및 매도금
-. 시세 상승 시 매도 고려
-. 어차피 수익률이 좋아서 종부세의 부담이 되지 않는 한 장기 보유하면 좋을 듯하다.
-. 추후 매도 시 수익률 5%가 나온다면 6000만 원 이상으로 매도 가능, 현재의 수익률은 비정상적으로 높다.
11. 인구/세대수 증감
충남의 경우 수도권과 접한 지방 도시라서 그런지 2012년을 제외하곤 인구수와 세대수 모두 증가하고 있습니다. 거의 수도권 급인 것 같습니다.
천안 역시 인구수와 세대수가 모두 증가하며 양호한 환경을 보입니다.
12. 도/시 단위 공급량
충남의 전체 입주량가 천안의 입주량이 비슷한 상황을 보입니다. 2016~2018년까지 수요에 비해 입주량이 많은 것을 알 수 있는데 시세를 확인해 보면 16년부터 19년 까지 4년간 하락을 하였습니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
천안의 대장 아파트는 천안 불당 지웰 더샵이 차지하였습니다. 2016년에 입주한 신축급 아파트로서 깨끗한 택지에 조성되어있는 아파트입니다. 공원을 끼고 학원가와 인접해 있는 특징을 보입니다.
천안 동남구의 최고가 아파트는 힐스테이트 천안 삼부가 차지하였습니다.
14. 매물 증감
21년까지 매수우위 지수가 130까지 다 달으며 매수자가 상당히 많으며 매도자는 없는 시장을 형성하였습니다. 긴 하락의 끝에 투자가가 많이 들어왔을 수도 있을 것 같습니다. 현재는 거래가 이뤄지지 않으며 매수자도 없는 상황입니다.
천안 서북구의 경우 매매 매물이 상당히 쌓여있는 상황이며 전세의 경우는 매물이 쌓이진 않은 상황으로 보입니다. 투자자들의 현금 확보를 위해 매도하는 상황이 벌어질 수도 있어 보입니다.
서북구에 비하여 동남구는 저점 대비 매물이 적채 된 것으로 보입니다. 절대적인 매물의 수는 적지만 서북구가 더 큰 것을 감안하여 비율로 계산할 경우 어려운 환경을 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
충남의 시장 강도는 0을 나타내며 보합을 유지하고 있습니다. 얼어붙은 시장을 잘 나타냅니다.
천안의 경우도 충남과 마찬가지로 시장이 얼어붙었으며 충남이 비해 시세가 소폭 하락하고 있음을 나타냅니다. 미분양은 없는 수준이며 전세가는 어느 정도 받쳐줄 것으로 보입니다.
16. 주택구입 부담지수
현재 천안의 주택구입 부담지수는 42.8을 기록하고 있으며 최고점인 43.9에 근접해 있습니다. 인구가 60만 명이 넘어서는 도시임을 감안하였을 때 최소 최댓값의 차이는 크지 않은 것으로 보입니다. 20년 1분기가 매수하기 좋은 타이밍으로 보이지만 2년 후 현재 매도가 어려운 점을 고려하였을 때 투자가 쉽지 만은 않을 것 같습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
15년도에 정점을 찍고 2019년까지 하락을 하였습니다. 이후 1년 정도 횡보를 하다 시세를 상승시킴을 알 수 있습니다. 입주물량이 중요성을 다시 한번 보입니다.
충남고 천안의 시장은 현재 상승도 하락도 아닌 시장을 보이고 있습니다. 상승을 조금 더 이어 나갈 수도 있었는데 금리인상의 여파와 충남권인 세종 대전 등의 하락으로 인해 천안에도 영향을 미친 것으로 보입니다. 이미 3년간 상승을 하였기 때문에 1년 정도 주춤하는 시장 상황을 겪다가 24년에 다시금 큰 하락으로 전환할 것으로 보여집니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
-. 공급량 점수 *2 : 4
-. 매물 증감 점수: 2
-. KB 흐름 점수: 2
-. 지인 멀티차트 점수: 2
-. 부담지수 점수: 1
-. 인구/세대수 점수: 4
-. 총점 = 16/ 24
공급량 점수는 다른 점수보다 중요도가 크기 때문에 2배의 점수를 주어야 할 것 같아 수정하였습니다. 참고하시기 바랍니다. 충남 천안의 지역은 보합을 1년정도 유지 후 하락에 접어들 것으로 보입니다. 예측일 뿐이지 정확한 것은 아닙니다.
그럼에도 불구하고 평화로운나날 도시형 생활주택의 경우 4000에 매수 후 300/35만 원에 임차를 맞출 경우 11.3%의 수익률을 달성할 수 있습니다. 경매로 부동산을 매입하여도 추구하기 힘든 수익률이기 때문에 정상적인 수익률은 아니라고 생각합니다. 만약 정상적인 수익률 수치인 4~5%에 수렴하고 임차료는 같다는 가정 하면 매매가가 9000만 원은 형성하여야 가능한 수치입니다.
하지만 부동산 본연의 가치인 대지지분이 적고 건물은 시간의 경과에 따라 노후되어 가치를 잃어갑니다. 그럼에도 불구하고 1인 가구가 증가하고 있으며 현재의 인플레이션 상황에서 7평 정도 되는 원룸을 건설하는데 최소 건축비만 7000 정도(토지비 제외) 들어갈 것을 가정하였을 경우 메리트가 있는 가격으로 생각됩니다.
투자 시 고려 사항으로는 취득세, 종부세, 양도세가 있으며, 다주택자라 할지라도 공시가 1억 이하 주택이기 때문에 취득세 중과에 해당하지 않으며, 종부세의 경우 기본공제를 잘 활용하여 부부 공동명의를 이용하면 절세할 수 있을 것입니다. (이미 공제한도를 넘었다면 종부세가 부과되며, 1세대 1가구에서 해당 도생을 매수 시 기본 공제금이 9억에서 ->6억으로 감소함, 내년은 9억), 양도세의 경우 다주택자라 할지라도 양도세 중과가 되지 않기 때문에 관련이 없을 것으로 보입니다.
법인의 경우에도 취득세가 중과되지 않으며, 종부세는 부과 대상입니다(법인 종부세 기본공제 없음), 양도세의 경우 법인세로 부과되기 때문에 현재까진 2억 이하 10%+주택 추가 세율 20%를 적용(내년부턴 기본 법이네가 20%로 바뀜, 법인이 부동산 매매, 임대를 주로 하는 법인의 경우에 해당) 받습니다.
감사합니다.
*참고 링크: 충남 내포 신도시 분석
3번. 충청남도 홍성 아파트(신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차)
1. 매수 부동산 및 사진 -.신경리 내포신도시 모아미래도 메가시티 1차 2. 카테고리 -.아파트 분양권 줍줍 성공 -.미 계약 줍줍 아닌 미 분양 줍줍(경쟁률 0.96:1) 3. 계약시기 및 잔금 시기 -.21.8.29일
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