22번. 경기도 화성시 시장 환경 지역분석, 봉담자이 라젠느

1. 매수 부동산 및 사진

• 화성 봉담 자이 라젠느
• 862세대
• 조정대상지역, 재당첨 제한 10년
• 당첨자 발표일 8월 25일 

봉담자이 전경

봉담자이 단지배치도 & 입지환경

A타입 / B타입

C타입 / D타입

2. 카테고리

• 아파트 청약 신청
• 분양권 전매 불 가능지역

 

3. 계약시기 및 잔금 시기

• 22.8.17일 1순위 청약
• 22.9.5일 계약일
• 25.5월 잔금일

 

4. 개인. 법인

• 개인 명의
• 법인 명의 불 가능함

 

5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)

분양가격

분양가격

확장비

• 84 타입 기준 분양가는 5.4억 수준(직전 분양한 봉당 자이 라피네: 4.2억 수준)
• 먼저 당첨된 자가 위너
• 확장비 1000~14000만원 수준
• 옵션은 선택에 따라 다양하며 자이의 경우 옵션 금액에 따라 가격 차이가 크다.
• 총 매가: 5.5억 이상(옵션에 따라 상이)

6. 실투자금

• 총 계약시 필요자금: 약 4500만 원 (옵션별 상이함)

 

7. 전월세

• 봉담한신더휴에듀파크(19.5월 입주): 매매/전세 =6.2억 / 3.5억
• 해당 아파트를 기준으로 7억정도의 매가 4억 정도의 전세가를 형성할 수 있을 것으로 보인다. 임차를 놓을 경우 갭은 1억 정도 필요할 듯 보이며, 시세 차익은 1.5억을 형성할 것으로 보입니다.
• 와우 지구의 경우 입주한 아파트가 없어 가장 근거리 아파트를 기준으로 잡음.
• 잔금 시 입주장을 지나고 있을 확률이 높으므로 전세금은 더욱 낮아질 것으로 보임.

 

8. 대출

• 조정대상지역으로서 중도금 대출 50% 진행
• 서민 실수요자 또는 생애최초의 경우 10% 추가로 중도금 대출 가능함
• 잔금 시 7억의 70%로 대출이 가능할 경우 추가 투입되는 비용은 없을 것으로 보임.

 

9. 투자 결정 사유

• 서비스 면적이 많다
• 신분당선 예타가 통과되었다.
• 상품성이 좋다.
• 더 늦어질 경우 집 값만 올라간다.
• 단, 하락장시 시세 상승은 어려워 보인다. 

 

10. 매도 예상 시기 및 매도금

• 시세 차익이 클 경우 1 주택 유지하여 비과세 전략을 취해야 한다.
• 시세 차익이 적을 경우 비규제 지역의 주택을 추가 매수하여 취득세 중과를 피하여 일반과세 후 비과세를 취할 수 있다.

 

11. 인구/세대수 증감

경기 인구 & 세대수

화성시 인구수 & 세대수

• 경기 지역의 인구수와 세대수는 꾸준히 상승하는 모습을 보입니다. 수도권으로의 인구 쏠림 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다. 
• 화성시의 인구수와 세대수 역시 가파른 상승을 보이고 있으며 최근엔 주춤하고 있지만 꾸준히 상승을 했습니다.

 

12. 도/시 단위 공급량

경기도 입주물량

화성시 입주물량

• 경기도 화성시의 입주량이 수요보다 2배 이상인 모습을 볼 수 있습니다. 전세가의 하락이 예상되며, 수요보다 많은 입주가 6년 이상 계속되었기 때문에 하락이 오랜 기간 지속될 수 있을 것으로 보입니다. 앞으로의 화성시의 시장 환경은 좋지 못할 것으로 보입니다. 가격이 높다는 점과 입주물량이 많기 때문입니다. 

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

화성시 최고가 아파트

• 화성시 동탄 아파트의 가격 상단은 14억을 상회합니다. 21년 9월 거래된 가격으로 현재는 주춤한 모습을 보입니다. 동탄 1,2 도시의 정 가운데에 위치하고 있으며 GTX-A 노선을 집 앞처럼 누릴 수 있는 최고의 입지에서 최고가 아파트가 나왔습니다. 6년간 9억 정도의 상승을 보였습니다. 

 

14. 매물 증감

매수우위지수

매매 & 전세 매물 증감

• 21년 9월까지는 매수자가 많은 시장을 형성하고 있었지만 그 이후 매도자 많은 시장으로 변경되었습니다. 
• 매매와 전세 물량에서도 이와 같은 흐름을 보이며 21년 하반기 이후로 매물이 증가하여 시장 환경이 변화되었습니다. 
• 현재는 매매 매물이 감소하고 있습니다. 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경기도 멀티차트

화성시 멀티차트

• 경기도 화성의 시장 강도는 현재 -100 수준에 있습니다. 명확한 하락을 하고 있으며 호가 기준으로는 억대의 하락을 보입니다. 2021년 하반기 이후 명확하게 시장 강도가 하락 전환한 것이 표가 납니다. 
• 거래량의 경우 2019년과 유사하게 평균에 상당 부분 하회하는 거래량을 기록한 적이 있는데 2019년은 경우는 화성의 시세가 상승하기 전이고 현재는 고점을 찍은 이후라 시세가 상승으로 전환하긴 힘들 것으로 보입니다. 
• 2020년 이후 미분양 물량이 증가하고 있습니다. 
• 어려운 시장 환경 지표들이 상승하고 있음을 알 수 있습니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

주택구입 부담지수

평균 및 최대, 최소

• 경기도의 주택구입 부담지수는 현재 115.6으로 역대 최고 수준을 경신하였습니다. 가격이 단기적인 고점을 나타냅니다.

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

화성 매매가 전세가 증감률

화성시 아파트 증감 그래프

• 화성시의 주택 가격은 하락하고 있습니다. 
• 화성시의 전세 가격 역시 앞으로 하락이 예상됩니다. 
• 화성시의 경우 2007년부터 2019년까지 12년간 보합의 시장을 형성하였습니다.
• 2018년 2019년 역대급 물량에도 작은 하락을 겪은 후 역대급 상승을 2년간 지속한 것을 알 수 있습니다. 산이 높으면 골이 깊을 수 있습니다. 하락 및 보합의 시장을 다년간 유지할 것으로 예상됩니다. 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

 

• 공급량 점수 x 2= 2
• 매물 증감 점수= 2
• KB 흐름 점수= 1
• 지인 멀티차트 점수= 1
• 부담지수 점수= 0
• 인구 / 세대수 점수= 4
• 총점=   10 /  28

• 화성시의 분석 점수 총점은 10점입니다. 역대급으로 낮은 점수를 기록한 것으로 보입니다.
• 화성시의 현재 기준으로 아파트를 매수하기엔 좋지 않은 시장 환경을 갖고 있지만 간혹 로또 분양이 출현하는 지역이기 때문에 현재 시세의 반값에 좋은 입지의 아파트를 계약할 수 있다면 최고의 기회가 될 것입니다. 
• 해당 아파트는 화성시 내부에서 3~4 급지 수준의 입지를 나타냅니다. 상승도 하락도 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. 해당 지역의 투자 환경이 좋지 못하다 하더라도 가격이 많이 상승하지 못한 아파트는 하락도 크지 않기 때문입니다. (참고: 광양 아파트)
• 해당 화성시의 아파트 봉당 자이라 젠느의 경우 실거주로서 추천드리며 투자로서는 좋지 못한 수익률을 나타낼 것으로 보입니다. 감사합니다. 

 

 

*참고 링크: 전남 광양 지역분석 광양 푸르지오 더 퍼스트

7번. 전라남도 광양 아파트 분양권(성황동 광양푸르지오 더 퍼스트) (tistory.com)

7번. 전라남도 광양 아파트 분양권(성황동 광양푸르지오 더 퍼스트)

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