1. 매수 부동산 및 사진
- 상동동 더샵 거제디클리브
- 1288세대
- 24.1월 입주예정
2. 카테고리
- 분양권 투자
- 전매 가능 분양권
3. 계약시기 및 잔금 시기
- 투자 타당성 조사
- 잔금일: 24년 1월 예정
4. 개인. 법인
- 개인 명의 분양권 투자
5. 총 매가(계약금, 확장, 옵션, 잔금 등)
- 프리미엄 3000만 원을 포함한 총 매가 4.27억(84A,C타입 중층이상을 기준으로 잡음)
6. 실투자금
- 프리미엄 3000만원
- 계약금 10% 4000만 원
- 확장비 1440만 원
7. 전월세
- 상동동 거제 더샵 블루시티(17년 10월 입주) 매매: 3억 / 전세: 2.2억
- 상동동 힐스테이트 거제(18년 4월 입주) 매매: 3.5억 / 전세: 2.2억
- 상동동 대동다숲(05년 7월 입주) 매매: 1.9억 / 전세 1.1억
- 더샵 거제디클리브는 프리미엄 포함 분양가가 약 4.3억으로 주변 아파트(반경 750m) 힐스테이트 거제의 경우 5년 차인 아파트가 매매가가 3.5억이며 전세가가 2.3억이기 때문에 거제 디클리브 입주 시 비슷한 전세가가 형성될 것으로 보이며 초기 투자금이 2억 이상 크게 들어갈 것으로 예상됨.
8. 대출
- 중도금 대출 60% 중 현재 3회 차 실행 중임.
- 잔금 대출 시 분양가의 70% 대출일 나올 것으로 예상됨
- 생애최초 LTV80% 가능
9. 투자 결정 사유
- 작년 말 시행사를 통해 줍줍을 신청했었는데, 거제를 하지 않고 내포신도시를 계약했었음, 84 타입을 프리미엄 없이 줍줍으로 계약할 수 있었으나 계약금이 부족하여 내포신도시를 계약함.
- 내포신도시 아파트의 경우 전매제한이 있지만 당시 아파트 기준으로 1억이 저렴했고 전세가 보다도 저렴하게 분양가가 형성되어 있었던 것이 결정적인 투자 이유였으나 현재 입주물량 과다로 전세가가 떨어지고 있어 유의가 필요한 상황임
- 거제 디클리브의 경우 전매제한이 없기 때문에 언제든 매도하여 수익을 실현할 수 있는 장점이 있지만 어디까지나 매도가 됐을 때 이야기임, 또한 매도가 안돼서 임차인을 들여야 할 경우 과도한 현금이 투입돼야 하기 때문에 한순간에 투자 경력이 단절될 수 있음.
10. 매도 예상 시기 및 매도금
- 전세가가 분양가 대비 80~90% 수준으로 올라온다면 등기를 칠 수 있다.
- 현재 전세가 기준으로는 거제도 실수요자에게 분양권 프리미엄을 받고 매도해야 한다.
- 분양권 매도는 1년 이내 70% , 1년 이상 60% 양도세를 부담해야 한다. 하지만 합법적으로 양도세 매수자 부담을 할 수 있다.
11. 인구/세대수 증감
- 거제도의 인구수는 23.8만 명입니다. 최고점에 비해 2만 명이나 유출되었습니다.
- 경남과 거제의 인구수는 모두 하락세를 이어나가고 있습니다.
- 경남의 세대수는 증가하는 추세를 보이나, 거제의 세대수는 소폭 하락의 추세를 보이고 있습니다. 21년 말부터 많은 양의 수주를 획득한 것으로 알 고 있는데, 설계를 거쳐 직접 제작에 들어가기까지는 아직도 수개월이 더 경과돼야 할 것으로 보이며 인구의 유입과 세대수의 증가도 그때가 되야 증가 추세로 변동될 것으로 보입니다.
12. 도/시 단위 공급량
- 거제의 입주 물량은 청청합니다. 거제의 도 단위 입주물량인 경남의 입주물량도 청정하기 때문에 양호한 시장환경을 형성하고 있습니다.
- 거제의 양호한 입주물량에 비해 거제도의 아파트 전세가는 너무나 지지부진한 모습을 보입니다. 2017,2018년도의 입주물량 폭탄을 아직까지 소화를 못한 건지 침체된 조선업으로 인한 불황의 심리인지 아직까지 뚜렸한 상승을 하지 못하는 것 같습니다.
- 인구 25만의 도시이지만 상승의 원동력이 약하게 느껴집니다.
13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부
- 거제도의 최고가 아파트는 거제유로스카이가 차지하였습니다.
- 23년 11월 입주하는 아파트로서 한 때 미분양이었지만 현재 최고가 아파트로 자리 잡을 만큼 좋은 상품성과 입지를 ㄱ갖고 있다고 생각됩니다.
- 거제유로스카이의 경우 84 타입이 4.3억이면 매수가 가능합니다. 거제디클리브와 매가의 차이가 없습니다. 하지만 초기 투자금이 거제유로스카이가 훨씬 큽니다. 거제의 실수요자이면서 초기투자금에 여유가 있다면 거제디클리브 보다 거제유로스카이를 등기 치시는 것이 좋은 선택이 될 것이라고 생각됩니다. 25년도 이전에 거제의 대장인 유로 스카이의 매가가 한번 크게 상승하는 때가 올 것으로 기대됩니다.
- 거제도의 최고가 아파트는 아직 큰 시세 상승을 이끌지 못하였습니다.
14. 매물 증감
- 매수우위 지수란 100을 기준으로 100보다 높으면 매수자가 많은 상황을, 100보다 낮으면 매도자가 많음을 나타냅니다. 현재 경남의 매수우위 지수는 50이며 매수자가 실종된 상황을 나타냅니다.
- 거제시의 매매와 전세물량의 경우 최근 32개월간 최고로 많은 매물이 적채 됨을 나타내며, 최근 1달간은 다소 줄어드는 추세로 전환됨을 보입니다.
15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양
- 경남과 거제시의 시장 강도는 0 수준에 머물러 있습니다. 상승도 하락도 아닌 보합의 모습을 보입니다.
- 거제시의 거래량 또한 0 수준이지만, 다가오는 이사철에 흐름의 전환을 기대합니다.
- 거제시의 경우 준공 후 미분양이 상당한 수준입니다. 거제시의 최고 입지의 아파트 또한 지지부진한 상황에서 애매한 입지의 아파트는 선택을 받지 못하고 있습니다. 다만 작년에 비해 계속적으로 하락하는 추세를 보이고 있습니다.
- 거제의 경우 미분양 아파트가 모두 소화되는 시점에 전세가가 올라오는지를 관찰한 후 투자 시점으로 보면 좋을 것 같습니다.
16. 주택구입 부담지수
- 주택구입 부담지수란 평균의 소득을 가진 자가 표준 대출을 받아 평균의 주택을 구입하는데 드는 부담을 지수로 표현한 것입니다. 현재 경남의 주택구입 부담지수는 45.4로 평균인 42.9를 상회하는 수준입니다. 코로나 이후 풀린 유동성을 감안했을 때 실물자산의 가격이 저평가되었다고 판단됩니다.
- 경남의 최댓값은 54.5로서 2011년에 기록하였고 최솟값은 33.3으로 2020년 1분기에 기록하였습니다.
17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감
- 거제시의 경우 2016년을 제외하고 2015년부터 2018년까지 수요의 몇 배가 되는 입주물량을 연속적으로 공급하였습니다. 그 결과 매매가와 전세가가 4년 이상 하락하며 전고점을 넘어서지 못하고 있습니다. 앞으로 상승을 한다면 신축 아파트 또는 분양권을 시작으로 시세가 상승 후 구축으로 흐름이 넘어갈 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 현재는 투자금이 많이 들어가기 때문에 소화하는 시간이 몇 년 더 경과해야 할 것으로 보입니다.
18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)
- 공급량 점수 x 2= 8
- 매물 증감 점수= 2
- KB 흐름 점수= 2
- 지인 멀티차트 점수= 2
- 부담지수 점수= 4
- 인구 / 세대수 점수= 1
- 총점= 19 / 28
- 거제시의 총점은 19점을 기록하였습니다. 입주물량이 상당히 양호하며 주택 가격 또한 저렴한 상황이기 때문에 19점을 기록할 수 있었습니다.
- 거제의 실수요자의 경우 이편한거제유로아일랜드를 매수할 것을 추천드립니다. 84 타입이 3.6억으로 현재가 가장 저평가된 가격으로 거제의 대장 아파트를 매수할 수 있는 타이밍으로 보입니다.
- 투자자의 경우 전세가가 좁혀지는 시간이 필요합니다. 하지만 전세가 1바퀴 돌아갈 경우 전세가가 올라가는 금액보다 매가가 올라가는 흐름 역시 클 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
- 결론, 다 좋은데 투자금이 너무 많이 듭니다. 아쉽습니다. 앞으로는 상승 전환이 예상됩니다.
*참고 링크: 경남 창원 시장분석, 창원자이 시그니처
경남 창원시 아파트 시장 환경 분석(가음동 창원자이시그니처, 재건축) (tistory.com)
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