매교동 힐스테이트 푸르지오수원, 수원시 아파트 시장 환경 분석 38-2

수원시 팔달구 매교동 힐스테이트 푸르지오 수원 1편에이어시장환경을 알아보는 2편을 작성하였습니다. 앞선 1편을 못 보셨다면 1편 확인 후 2편 확인 부탁드립니다. (^.^)/

 

1편 링크 ☞힐스테이트 푸르지오 수원 매교 6구역, 안전마진 시세차익 잔금 38-1 (tistory.com)

힐스테이트 푸르지오 수원 매교 6구역, 안전마진 시세차익 잔금 38-1

 

 

11. 인구/세대수 증감

경기도-인구-세대수

수원시-인구-세대수

수원시-팔달구-인구-세대수

경기도 수원시의 인구수와 세대수는 증가하는 추세에 있습니다. 지방이 소멸된다고 하지만 적어도 경기도 남부 수도권 지역에서는 관련 없는 이야기인 것 같습니다.

 

12. 도/시 단위 공급량

경기도-수요-입주량

수원시-수요-입주량

수원시-팔달구-수요-입주량

경기도 수원시의 입주물량은 상당히 많은 환경에 있습니다. 21년부터 23년까지 입주장을 지나고 있으며 상당한 전세가와 매매가의 하락을 지나고 있는 상황입니다. 

 

13. 해당 시 대장 가격 및 상승 여부

수원시-팔달구-최고가아파트

수원시 팔달구 최고가 아파트는 힐스테이트 푸르지오 수원이 차지하였습니다. 수원 전체에서의 대장 아파트는 광교의 아파트가 차지할 것입니다. 하지만 적어도 팔달구의 대장은 푸르지오 수원이 차지하였습니다. 대단지 역세권 프리미엄을 무시할 수 없습니다. 

 

14. 매물 증감

경기도-매수우위지수

수원시-팔달구-매매-전세-물량

수원시 팔달구의 매매 물량과 전세 물량은 다소 감소하는 추세에 있습니다. 하지만 현재 입주장으로서 많은 시세의 하락이 있습니다. 정상적인 시장이 돌아오기까지는 시간이 상당히 소요될 것으로 보입니다. 

 

 

15. 지인 시장 강도 / 거래량 / 미분양

경기도-멀티차트

수원시-멀티차트

수원시 멀티차트의 경우 매매는 -88, 전세는 -120을 기록하고 있습니다. 매매가와 전세가는 상당히 감소하고 있지만 전세와 월세 거래량의 경우 월평균 거래량을 상회하며 많은 거래가 이루어지고 있습니다. 현재의 입주장에서의 물량을 모두 소화하는 시점이 되어서야 많은 상승을 할 환경이 갖추어질 것입니다. 

 

16. 주택구입 부담지수

경기도-주택구입부담지수

최대-최소-평균

경기도 주택구입 부담지수를 수치화한 것입니다. 경기도의 최댓값은 115.6으로 22년 1분기에 기록하였으며 최솟값은 2015년 1분기에 기록하였습니다. 평균값은 77.4입니다. 

 

17. 해당 시 kb 매매 / 전세 증감

수원시-팔달구-아파트-매매-전세-증감그래프

수원시 매매가의 경우 2006년 최고점을 찍은 후 보합의 시장을 13년간 마주하였습니다. 그 이후 2019년에 급격한 상승을 이루었습니다. 그에 반해 전세가의 경우 꾸준한 우상향을 하면 매매가를 끌어올릴 에너지를 응축하고 있었습니다. 

 

수원시-팔달구-아파트-매매-전세-증감률

현재 경기도 수원시의 매매 및 전세가의 경우 급격한 하락률을 보이고 있습니다. 대구와 세종보 다도 많은 하락을 하며 시장에 암울한 분위기를 조성하고 있습니다. 매가의 하락으로 인해 매매보단 전세의 수요가 많기에 전세가가 올라갈 수 있지만 공급물량 또한 현재 상당하기에 전세가도 오를 수 없는 시장 환경을 갖고 있습니다. 

 

 

 

18. 기타 참고 및 결론(최고:4, 좋음:3, 중립:2, 나쁨:1, 최악:0)

• 인구 / 세대수 점수= 4
• 공급량 점수 x 2= 2
• 매물 증감 점수= 3
• 멀티차트 점수= 1
• 부담지수 점수= 1
• KB 흐름 점수= 1
• 총점=   12 /  28

• 경기도 수원시의 아파트 시장 환경 분석 총점은 12점을 차지하였습니다. 상당히 낮은 점수를 기록하였습니다. 가격이 고점을 나타내는 데이터와 하락하고 있는 추세에 있는 시장으로 인해 낮은 점수를 기록하였습니다. 
• 현재의 조정장에서 실수요자의 경우 RR을 저렴한 가격에 잡을 수 있다면 성공하는 투자가 될 것입니다.
• 투자자의 경우 매수를 해도 좋을 시장이지만 수익률이 낮기 때문에 타이밍이 좋지 않습니다. 
• 수원은 입주장이 끝나고 매매가의 하락이 멈추고 전세가의 하락이 상승으로 전환되는 시점을 진입 타이밍으로 살펴보면 좋을 것 같습니다. 

 

 

◈참고 링크: 고덕동 고덕 국제신도시 파라곤, 평택시 아파트 시장 환경 분석 37-2 (tistory.com)

고덕동 고덕국제신도시파라곤, 평택시 아파트 시장 환경 분석 37-2